城市地价管理与国有土地资本运营

城市地价管理是介于宏观地价管理和微观地价管理之间的一种管理形式。在我国主要是城市层面的管理实践，是目前整个地价管理体系中非常重要的一个层面。在现行体制下，我国城市国有土地基本上由市一级管理，而城市国有土地的资本运营对整个城市的建设和发展具有重要作用，进一步研究和探索城市土地价格管理及其规律，对更好地推进城市国有土地资本运营具有重要意义。
城市地价管理对搞活城市土地资本运营起着重要作用。
城市地价管理的主要职责是:贯彻国家有关地价管理的法律、法规和方针政策，制定和实施本级城市乃至所辖县级市县的基准地价和地价政策，有效运用价格机制调控和管理当地土地市场。因此，它是一个从理论到实践将国家法律法规和方针政策与当地实际有机结合的过程。它的实用性、实用性和直接性决定了它在城市国有土地资本运营中起着至关重要的作用。
基本角色。即在城市国有土地资本运营中起基础性作用。比如，通过建立基准地价体系，可以直接体现土地资产的价值，为土地的有偿使用和资本运作提供基础和必要的前提条件。通过制定和运用地价政策，可以加强对该区域的宏观管理和调控，有效促进城市国有土地的盘活。通过建立适合市场经济的土地价格机制，促进土地资产的重组和优化配置，实现从粗放经营到集约经营的根本转变，给政府带来更多的效益。
调节器的功能。加强地价管理，运用地价手段，发挥地价的杠杆作用，可以直接帮助地方政府在调整产业结构、推动科技创新、促进经济发展乃至维护社会稳定等方面发挥作用。实践表明，地价管理的调节作用对社会生活的影响越来越大，也越来越受到地方政府的重视。
催化剂作用。国有企业拥有的土地资产是全市国有土地的重要组成部分。目前，国有企业改革正处于重要的关键阶段，企业面临的实际困难有时无法通过其他方式解决。而通过土地价格手段的运用，可以显示企业土地资产的价值，使其参与企业的改革和重组，可以取得良好的效果。有效实施地价管理，巧妙运用地价机制，能给企业改革带来生机和活力。所以，聪明的政府和企业应该重视这篇大文章。目前这种综合功能变得越来越重要。地价管理作为承上启下的重要环节，不仅从整体上管理本级城区的地价，还承担着协调管理下级(县级市、县)地价的责任，即上下级之间、下级县(市)之间的协调平衡。只有这样，才能形成有机的地价体系，便于统筹管理和操作，为搞活城市国有土地资本运营创造良好的条件和环境。
实践证明，地价管理是可以发挥作用的空 |
当前，我国经济正处于重要的发展时期，盘活城市国有土地对整个经济发展意义重大。因为从土地无偿使用到土地有偿使用的时间并不长，我们属于市场经济的后期，很多工作还处于实践探索阶段。付诸实施还有很长时间，所以我们应该做点什么。就唐山而言，近年来做了以下探索。
通过建立基准地价体系和运用地价政策，为国有企业改制提供支持和帮助。唐山于1992年建立了覆盖全境的基准地价体系。多年来，基于此，我们通过量化改制企业资产、灵活运用地价政策、依法处置土地等方式，不仅有效推进了国有土地有偿使用，也有效促进了企业改制。一是支持大企业上市。对冀东水泥、唐钢股份、汤涛股份三家大型国企，评估地价125亿元，办理手续时收取地价的40%，让他们顺利走向市场。二是支持企业破产兼并。组织对全市113户破产兼并企业的土地资产进行评估处置，将土地价款收益主要用于职工安置和技术改造，使这些企业脱胎换骨。三是支持小企业出售和股份合作制改革。我们对通达运输集团公司、市百货大楼、市饮食公司等200多家小企业采取了灵活的土地价格政策，顺利完成了企业改制。第四，支持企业扭亏和技术改造。一批企业陷入困境，如供销社、建工集团、前进化工厂等。通过在土地价格政策上支持他们，情况有了新的好转。据统计，目前我市改制企业885家，其中处置土地近600宗、近25万亩，总地价182亿元，其中扶持注入企业11亿元。
制定适当的土地价格政策，推进住房制度改革。唐山是震后新建的城市，以公房为主体。1996年，我市进行了以出售旧公房为主要内容的房改。当时很多人怀疑土改能否同步进行，主要是怕增加群众负担，影响购房积极性。对此，我们做了仔细的分析，认为只要确定合适的地价政策，不仅不会影响房改，还会使房改更加到位，对国家和个人都有利。为此，我们及时研究出台了七项地价优惠政策:‘按1992年基准地价的40%收取土地出让金；楼栋建筑面积地价在乐交外1.6m以内计算并分摊到户:购买现房优惠地价的3%；三年内免收土地使用费；服务年限优惠地价6%；优惠地价的20%一次性支付；免收土地管理费和土地登记费。由于这些政策符合实际，受到群众欢迎，整个住房改革取得了突破性进展。目前，该市已出售18万套旧公房，政府已收取18亿元土地出让金。广大人民群众得到了房屋产权的全部含义，为以后进入二级市场提供了便利。
充分发挥土地价格机制的作用，促进城市“平改建”。1976年地震后，唐山调整城市规划，将原郊区的23个村庄划为城市规划区，总面积7400亩。这部分土地成为我市国有土地资产的重要组成部分。为了盘活这片土地，从1993年开始，我们开始实施平房改楼房的工作。其中一个很重要的手段就是通过土地价格机制来调动各方面的积极性。对于平盖楼村，我们还是按照国有土地管理，划拨土地给村民自住。对于商品房开发用地，我们为开发商办理土地出让手续，按照出让权利获利的政策收取出让金。这更好地调动了村集体和开发商的积极性，促进了平盖楼的发展。目前，全市有10个“平改建”村，政府征收土地收益3000多万元，同时收回富余土地1000多亩，土地资产价值4亿多元。通过平房改造，直接改善了城市环境，促进了相关产业的发展。政府无偿获得了大量的公共设施，具有良好的经济、社会和环境效益。
通过加强土地收储和招拍挂力度，城市国有土地资本可以直接进入市场运作。几年来，我们充分利用土地价格政策和机制，收购了250宗储备土地和1714宗商铺，共拍卖了137宗土地和865宗商铺，为政府实现净利润2.42亿元。国有土地作为完全的市场要素，通过参与市场运输，呈现出良好的发展势头。
通过加强城市地价管理，有效促进了我市国有土地的资本运营。“九五”以来，仅我市土地收入就达10亿元，其中市级6亿元。我们再次使用这些资金；支持城市建设发展，震后新唐山跃入全国城市建设先进行列，被国家授予“全国文明城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”等多项荣誉称号。