土地管理基础精讲班第18讲课件讲义

土地管理基础精读课第十八讲讲义

土地市场管理的内容

(七)土地市场管理的内容(掌握)

1.土地市场的宏观管理

土地市场宏观调控是指国家从社会经济发展的全局和长远目标出发，运用经济手段(主要包括产业政策、金融信贷政策和税收政策)和行政手段(主要包括规划和计划)对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置和合理分配土地收益的目的。

土地市场的宏观管理包括两个方面:

(1)土地市场的供求管理；

(2)土地市场价格管理。

2.土地市场的微观管理

所谓土地市场微观管理，是指国家通过法律和行政手段对土地市场运行进行统一的调控和管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，充分发挥土地市场机制的正常调节功能。

(1)市场用地对象的管理

土地市场的客体主要是指土地和土地产权，市场的土地客体管理主要是限定允许进入市场的土地产权范围。

(二)土地市场主体资格审查

①土地使用权出让方和转让方的资质。土地使用权的出让方只能是国家，其代表是国家授权的各级政府。凡因土地使用权出让和转让而享有土地使用权的国内外公司、企业、其他组织和个人，均可成为城镇国有土地使用权的出让方。

②土地使用权受让人的资格。作为土地使用权受让人的企业、其他组织或个人，不仅要有正当的土地使用理由，而且要有支付土地出让和转让费用的能力，或筹集资金的能力，以及相应的管理能力。

(3)规范土地市场交易程序

①土地使用权转让程序。

②土地使用权转让的程序。土地使用权转让的程序是:申请、批准、签字、公证、登记。

③土地使用权出租程序。土地使用权的租赁必须遵守一定的程序。一般要经过两个阶段:签约和注册。

④土地使用权抵押程序。土地使用权抵押手续相对简单。一般只需出示土地使用证证明其土地使用权的真实性，并签订土地使用权抵押合同即可。抵押合同签订后，必须进行登记。只有登记的抵押合同才有效。土地使用权抵押一般向土地管理部门登记。

(4)土地市场中介管理

(1)严格土地中介服务企业和个人的资质审查。资格审查是指政府有关机构(房地产行政主管部门、国土资源行政主管部门、工商行政管理部门等)对从事土地中介服务的企业或个人进行资格审查和确认。).

②对土地中介服务企业和个人进行定期审查和监督。除了对从事土地中介服务的企业和个人进行严格的资质审查外，政府还必须定期进行审查和监督。

例(判断):政府除了对从事土地中介服务的企业和个人进行严格的资质审查外，还必须进行定期的审查和监管。()。

答案:√

分析:除了对从事土地中介服务的企业和个人进行严格的资质审查外，政府还必须定期进行审查和监管。

(八)土地市场供求调控(硕士)

1、土地市场供求调节的意义

(1)调节土地市场供求，有利于稳定地价和房价；

(2)调节土地市场供求有利于土地利用结构的调整和优化；

(3)调节土地市场供求是优化土地资源配置、合理分配土地收益的重要手段。

2、土地市场供求调节的原则

(1)整体利益原则；

(2)平等待遇原则；

(3)控制与柔性管理原则；

(4)依法管理的原则。

3.土地市场供求调节的主要内容

(1)土地市场供求调节的方向

供求调控的方向包括两个方面:一是选择调控目标；二是确定监管措施的方向。控制目标的确定是以一定时期内土地市场的发展目标为依据的。确定调控措施的行动方向，需要在明确调控目标的基础上，分析当前土地市场的运行状态和变化趋势。功能方向大致可以分为两类:一类是刺激土地市场发展的措施，其功能方向是向上的，如减免税、贷款利率下调等。二是抑制土地市场发展的措施，其作用方向是向下，控制贷款规模，限制土地供应等。一般来说，在土地市场景气周期的萧条阶段和复苏阶段，应采取上调措施；当土地市场出现“过热”迹象时，应采取下调措施。

(2)土地市场供求调节的时机

确定供需的调控时间，也就是什么时候开始调控，调控要持续多久。在确定土地市场供需调控时机时，必须考虑以下三个方面:要考虑供需调控措施的决策时机；应考虑供求调节效应的滞后时间；考虑监管效应的惯性。城市土地市场供求的调控必须与完善的土地市场监测预警体系相结合。

(3)土地市场供求调节的力度

供给和需求的强度作为调节手段与变量的变化有关。在决定土地市场供求调控力度时，应考虑以下因素:土地经济波动幅度；从使用控制手段到产生效果的滞后时间；调节效果的惯性；调节环境。

4.调节土地市场供求的措施

(1)发展规划和计划

土地利用计划特别是年度计划是把握土地入市环节、规范土地市场的有效手段。土地利用规划是政府控制土地供应、协调供求关系、调控和稳定地价的重要手段。对土地市场有宏观调控作用。

(2)财政政策

金融在调节土地市场发展速度和供求关系方面发挥着重要作用。主要包括:

地租政策、税收政策和财政投资政策。税收作为一项财政收入政策，在两个方面发挥着调节土地市场供求的重要作用:通过对土地市场运行的不同环节征税来调节土地市场；通过减免税实现对土地市场的调控。财政政策对土地市场的调控作用主要体现在财政投资的引导作用，引导社会投资调整产业结构和地区差异。