土地管理基础：略论土地抵押权（二）

二。土地抵押的法律特征
首先，土地抵押具有担保物权和土地其他权利的双重性质。土地抵押作为一种抵押的概念，应归入担保权或担保物权的范畴。《中华人民共和国担保法》第三十四条第三项、第五项均将国有土地、集体土地使用权作为抵押财产。因此，从物权法的意义上讲，土地抵押是一种担保物权。同时，土地抵押权是一种其他土地权利，是基于土地使用权的权利和负担。因此，调整土地抵押关系不仅要适用担保法的规定，还要适用土地法的规定。
其次，土地抵押的客体是土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地使用权必须以土地使用权(主权利)为基础才能成立，土地使用权应作为抵押权的客体。土地抵押权成为另一种权利，因为它的标的物是土地、地上物和部分土地权利。抵押是为了保证债务经济价值的实现。因此，担保必须具有交换价值。土地使用权出让是使用者以出让货币为代价取得的。因此，土地使用权可以成为抵押的标的物。我国目前没有法律明确规定土地的其他权利可以抵押，所以土地抵押的主体只是土地使用权，而不是其他。
再次，土地抵押权虽然依附于土地使用权，但两者关系密切，土地抵押权的效力对土地使用权的影响很大。一方面，它的发生取决于土地使用权的存在和行使。根据我国现行法律规定，当作为主要权利的土地使用权依照《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》被行政机关消灭时，在土地使用权上设定的抵押权也随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变化。
第四，土地抵押权的设立是一项重要的行为。设立土地抵押权必须订立书面抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。中国实行土地抵押登记强制登记制度。抵押登记应当作为抵押合同生效的一个重要要件。当事人订立书面抵押合同后未登记的，视为效力未定的书面抵押合同，其效力以登记为准。
第五，土地抵押具有担保物权的功能和效力，其目的是通过土地所有权的变更实现债权的担保，而不是直接满足土地的使用需求。因此，它无权占有和使用该土地。根据土地他项权利的性质，土地抵押权属于担保他项权利，而地上权、地役权等他项权利属于用益物权。这也是土地抵押权区别于其他土地权利的重要特征。