天台连续两年土地出让金100%到位

曾几何时，拖欠的土地出让金成为各级政府部门心中的痛。这就像一个恼人的“牛皮癣”，天台县也未能幸免。截至2005年5月，该县未付土地出让金达2.35亿元。该县及时总结经验教训，坚持分类处置、分期付款、多管齐下、全方位征调。经过三年的努力，终于彻底根除了拖欠土地出让金的顽疾。
探究欠款根源
天台县的土地使用权出让始于1992年。经过10多年的培育和发展，土地市场已经逐渐成熟。截至2004年底，经营性土地出让金收入已达24.65亿元，城市化进程明显加快。房地产开发企业异军突起，从1998年的1家到2005年的18家(包括5家外企)，杭州、宁波、温岭等城市的房企纷纷前来“试水”。天台县从一个没有“房地产”概念的小山镇，一跃成为房地产市场前的活跃之地空。但不可否认的是，繁荣的背后，有一个老大难的顽疾，就是转让费不交。到2005年5月，该县拖欠土地出让金2.35亿元，涉及7家房地产开发企业。
天台县国土局局长陈天林对土地出让金拖欠的原因深有体会。“有政策的影响，有少数人的干扰，也有开发商的故意甚至恶意违约。”
近年来，全国各地的房地产价格和房地产投资迅速增加。2004年，天台县房地产投资累计7.24亿元，竣工商品房约15万平方米，销售金额3.24亿元。2004年以来，国家陆续出台了一系列调控措施。2005年5月，国家七部委发布了《关于做好稳定房价工作的意见》。2006年是中国房地产业的又一个政策年。从“国六条”的颁布到“十五”计划的实施，一系列房地产调控政策频频推出。从调整银行利率、准备金利率到颁布“限购令”，从延长营业税征收时间到提高营业税比重；从“土地监管风暴”到“住宅节能标准”的全面实施，税收、信贷、土地等调控手段得到了充分发挥。受此影响，天台县商品房销售套数、商品房销售面积、商品房销售面积明显下降，二手房交易也陷入低谷。开发商回笼销售资金慢，银行收紧信贷，对房地产企业影响很大。个别企业在开发项目时依靠银行融资，用于支付土地出让金和一期开发等相关费用。取得预售许可证后向社会公开销售，取得购房预付款支持二期项目开发，或再次参与竞拍取得土地。这种管理手法，在房地产市场红火的时候可以维持运营，但是风一吹就会颤抖。转让费的拖欠在一定程度上缓解了资金压力。如果1000万元过户费拖欠12个月，可以减少利息支出近100万元。
“工作中的缺点给开发者制造了违约的借口。”陈天林对此直言不讳。2004年初，某公司在石峰新城收购了一块土地。当时政府在5月前对地块内的电力信号线、铁塔等地上建筑物进行了搬迁，但直到2005年8月才完成搬迁。公司在转让的土地上建了围墙，却被村民多次推倒。规定时间内杨家山上无人认领的墓，清明节用空出现扫墓人，一定程度上干扰了房地产项目的开发，受让公司提出异议。
分类处置分期付款
天台县委、县政府高度重视土地出让金拖欠问题，于2005年8月3日召开专题会议，确定了分类处置、分期付款、多管齐下、全方位催收的工作思路。对于开发商提出的合理要求，建设、国土、交通、新城委、国资公司等部门。，从现在起一个月内将完成这项工作。对无理阻挠和干扰企业建设的，应尽快严惩。对于无理拖欠的，要在媒体上公布“老赖”名单，必要时打官司，走法律解决之路。
2005年5月1日、8月10日、9月8日，县国土局先后向拖欠土地出让金的企业发出《限期缴纳土地出让金通知书》。通知由专人送达，并取得收据。8月15日和8月27日，我局指定专人催交。8月26日和9月8日，国土局领导带队，到各个公司催缴。11月12日，天台县在田甜天台等县级主要新闻媒体发布限期缴纳土地出让金的公告。公告内容包括拖欠土地出让金的房地产公司名称、地块位置、出让时间和面积、出让金总额、已付金额、欠款金额、付款期限等。未缴纳土地出让金者，禁止参加新的土地出让招标会。公告发布前，有两家公司主动联系并付款，可见舆论的无形压力是巨大的。
天台县在督促过程中，充分体现了政府的耐心和诚意。县领导专门拜访各公司老总，增进沟通了解，帮助解决具体困难。9月15日，县政府根据催交情况，对催交时限和方式进行了适当调整。一是要求所有未缴费单位在9月20日前做出书面声明；二是允许分期付款，三是必须明确具体的付款期限和分期付款的具体金额。到9月20日，已有3家公司无条件写信，2家公司请求帮助解决开发过程中遇到的困难，1家公司要求解约。2005年底，天台县催缴出让金1.1亿元；2006年缴足7000万，没有拖欠一年的转让费；2007年5月，未支付的转让费全部到位。
一份转让合同被依法解除。2004年2月，某公司以9220万元竞得天台县老西站地块，一个月内支付6000万元。这时，周围群众对该地块的规划设计条件提出了异议。事实也证明，规划设计条件有瑕疵。该地块开发受阻，剩余3220万元一直拖欠。考虑到具体情况，双方协商同意无条件终止出让合同，成为天台县首个协商终止出让合同的地块。后来天台县对该地块的规划条件进行了适当调整，以1.02亿元成功出让。
陈对这次通话有话要说。她一直负责国有土地使用权的出让工作，一直参与出让金的收取，深知其中的酸甜苦辣。“对租赁的称呼，有时会听到一些难听的话。个别开发商不讲理，吹胡子瞪眼，拍桌子。”2004年10月20日，某公司以1010万元竞得一块土地，支付300万元后杳无音信。其未在规定时间签订转让合同，且对多次提醒置之不理。“有一次，我给公司发截稿通知，正巧碰到公司老板，他居然指着我的鼻子大骂我妈。”回想起当时的情形，陈真是又好气又好笑。之后企业被取消资格，承担相应责任。
另一方面，对转会费的全方位呼吁也有所表现。某公司开发项目，超过合同约定的建筑面积，需要缴纳土地出让金11.36万元。该公司在玉环县注册。项目完成后，项目部撤销，相关人员撤回，联系一度中断。“11万元不是大数目，但这是国有资产，我们绝不能让它不了了之。”县国土局领导葛的话掷地有声。他与陈一起专程到玉环县了解情况，得知公司已注销，但与原法人代表狄某取得了联系，后者最终全额支付了转让费。
更细致的流转，更规范的征收
所有未缴纳的土地出让金终于到位，但天台县并没有最终做到。至于这个，反而反过来做各种思考和标准化。“土地出让涉及拆迁、拍卖、规划等方方面面，每个环节都要考虑周全。否则既不利于出让金的收取，也不利于土地市场的规范管理。”天台县国土局副局长叶海明深有感触地说。
土地流转必须以“清地”流转为前提。自2005年以来，天台县一直未妥善处理地上附着物补偿问题，拆迁安置未完全完成的地块不予出让。2006年，一项计划中的土地转让被取消，因为地面上的附着物没有彻底清理干净。土地出让一个月内进行一次“回头看”，检查出让金是否已经收取到位，作为后续土地出让的重要依据。如果上一个转让项目没有结算清楚，一般情况下不会批准下一个转让项目。
适当控制土地出让总量非常重要。据统计，2005年初，天台县房地产市场的特点是土地充足，房子多，质量高，价格稳定。按90平米计算，在出让的土地上可以开发1.5万套左右的房子。从2005年开始，天台县对土地流转规模进行了适当调整。当年出让各类经营性用地196.3亩，出让金2.3亿元。2006年出让土地60.93亩，出让金1.81亿元。近三年来，天台县土地出让价格总体平稳，房地产价格稳步上升，年均增长5%左右。
规范收支管理是重中之重。2007年8月20日，《天台县国有土地使用权出让收支管理办法》正式出台。该办法共6章25条，进一步明确了土地出让的征收管理、使用管理、预决算管理、监督检查等内容。规定县财政部门是土地出让金收支的主管机关，县国土资源部门是土地出让收入的具体征收机关。土地出让收支全部纳入县级政府性基金预算，实行彻底的“收支两条线”管理。对未按时足额缴纳土地出让金的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随土地出让收入一并缴入地方国库。国土、财政等部门加强合作，做到信息共享，及时反馈。国土资源部门凭国有土地使用权出让合同、土地出让金专用票据和契税完税证明，办理土地登记手续，核发国有土地使用权证书。2007年天台县出让各类经营18宗181.7亩。到2008年1月29日，3.3亿元转让费全部到位。
土地出让金收取的全面规范，使得房地产市场更加成熟。天台县房地产企业走上了优胜劣汰、做强做大的良性发展道路。全县房地产开发企业由18家减少到15家，其中新设立3家。这是题外话。