土地：北京试行定向安置房供地新政

北京一项新的集体土地搬迁和安置政策最近开始试点工作。但令北京市相关部门犹豫的是，定向安置房的配套供地政策可能会对目前的土地招拍挂市场产生影响。
近日，记者通过内部渠道获得了北京市国土资源局的一份内部文件。这份文件的标题是《北京市国土资源局关于农村居民点搬迁定向安置房供地措施的初步意见》(京国土[2007]774号，以下简称774号)，于2007年10月12日由北京市国土资源局报送市政府审批，2007年10月12日报送市政府。
文件不仅将该类安置房的性质界定为普通商品房，还规定了该类安置房的建设主体:“建设主体可以是由当地区县政府提出并经市政府批准的国有一级开发企业、授权委托一级开发企业和招标确定的一级开发企业。”“这实际上说明这些商品房物业的建设用地将主要通过协议方式出让给建设单位，避免了现行商业用地必须走的招拍挂程序。”一位不愿意透露姓名的业内人士分析。
据北京市国土局内部人士透露，该政策的第一个试点单位是北京城建集团。
填写规定空白记者了解到，之前，北京市对集体土地搬迁安置主要参考两个框架，一个是农民安置房政策，一个是绿隔断政策。
“绿色屏障工程”被称为北京市城市绿化隔离带建设工程，源于2000年提出的“用3-4年时间完成60平方公里绿化面积”的绿化目标。北京市为此出台了《关于加快本市绿化隔离带建设的暂行办法》，明确了区级政府为绿化隔离带建设的责任主体。同时规定农民回迁房与商品房用地比例为1∶0.5。绿色分区政策是2000年出台的，显然已经不能满足现在的拆建需要。特别是在2004年明确了商业用地招拍挂政策后，与之冲突的绿色分区政策显然已经被归为“历史遗留”问题。
为解决此类问题，北京市在经营性用地招拍挂原则确定后，出台了458号文件，要求加快处置遗留项目。事实上，它为继续实施绿色壁垒政策和其他先前集体土地拆迁安置的解决方案留下了一个漏洞。2007年12月1日，458号文件正式通知停止执行，而《安置房供地办法》就在这个期限前起草。
“从开发成本和被拆迁人居住意愿的满足程度来看，安置房建设采取招拍挂程序显然是不合适的。”前述人士解释说，过去农民回迁房往往与商品房混在一起，成为土地出让的条件，但这样一来，农民回迁房的大量指标被商品房占用，界限不清，部分拆迁户对新房的排斥，使得开发商借机谋取不当利益。
在过去使用的一些法律法规明显不能满足当前需要的情况下，在集体土地拆迁安置方面明显出现了法律空白，而这次安置房供地办法就是基于这种考虑出台的。
政策暗藏隐忧。虽然这一政策只针对集体土地拆迁安置房，但前述人士表示，在目前城区土地稀缺的情况下，北京新增土地几乎都是从集体土地中取得的。不排除未来一些项目的一级开发企业联手当地区县政府，利用这一政策规避招拍挂程序。“虽然是定向安置房，但在特定情况下，房屋销售后期还是有操作空。”作为文件的起草单位，北京市国土局最担心的是“774号文的实施可能对国家和北京市经营性用地公开入市交易产生不利影响”。
从文件的内容中，也可以读出主管部门对这个问题的担忧。《安置房供地办法》全文6页，但涉及具体供地环节的文字不足1页。正文大部分用于界定安置房性质，提出“三定、三限、三结合”的开发建设原则，其中明确提出此类安置房不得办理销售许可，严格定向定量供应。文件还提到，“这项工作涉及面广，政策性强。要严格界定适用范围，防止‘扩大化’和连锁反应。”