以越南为鉴保证中国房产健康发展

国家信息中心经济预测部宏观政策趋势课题组向本报提供的报告建议，以越南为鉴，确保房地产行业健康发展。在继续挤压房价泡沫，杜绝游资炒作空的同时，要毫不犹豫地加大保障性住房政策的实施力度。
报道称，从市场情况来看，中国和越南的股市跌幅都差不多，唯一大的区别就是房地产。从这个意义上说，房地产市场已经成为支撑中国经济大厦的巨大支柱。保证房地产业健康发展的意义不再局限于经济增长，还包括经济安全。住房是居民生存的基本条件。目前城市住房矛盾集中，土地供需矛盾突出，仅靠市场机制无法解决。因此，应加强住房保障政策的实施。
报告建议，改革职工导向的住房公积金制度，适度发展住房保障，发展租赁保障，构建多层次住房保障体系；建立科学合理的住房建设和消费模式，树立经济适用、合理适度的住房理念，形成资源节约、健康文明的消费观。此外，要改变政绩考核的内容，将财政体制转变为“公共财政”，转变地方政府的职能；按照统筹城乡建设的原则，深入研究进城落户农民城镇住房政策和农村宅基地政策的衔接问题；住房建设计划的制定、公布和实施将有利于“居者有其屋”目标的最终实现。
房地产市场已经成为各国经济的重要风向标。在美国次贷危机的冲击下，整个西方国家已经接近滞胀的边缘。新兴经济体原本以为浅涉美国次贷市场就能与危机绝缘，但越南危机的爆发让人们意识到这种想法的肤浅。越南作为近十年经济发展势头强劲的国家之一，成为倒下的第一块多米诺骨牌。哪个国家能保证置身事外？谁能保证自己不会成为下一次次贷危机冲击波的牺牲品？与越南相比，中国在经济规模、外汇储备、宏观调控能力等方面优势明显。但这并不意味着我们可以掉以轻心。如今，中国的房地产行业已经进入了一个敏感时期。如何保证房地产业的健康发展不再局限于经济增长，还包括经济安全。我们认为，在继续挤压房价泡沫，消除游资炒作空的同时，要毫不犹豫地加大保障房政策的实施力度，缓解当前的困境。
当前中国住宅市场存在的问题及发展方向
1。中国当前房地产市场存在的问题经过多年的探索，中国初步建立了更加适合本国国情的城市住房政策框架。但是，过去由于人们盲目追求市场利益，把注意力全部集中在高端市场反应上。随着其不断发展，其弊端和矛盾逐渐暴露出来。因为第一层次的人根本无法承受房价的巨大压力，最早被市场抛弃，而第二层次的人最终随着房价的上涨离开了市场。这样市场结构失衡，问题频发。目前住房领域社会反响强烈、争议较大的问题主要集中在三个方面。一是房价快速上涨，尤其是大中城市，新建中小户型住宅供应严重不足；二手房市场和租赁市场发展缓慢；住房市场秩序比较混乱；二是住房保障覆盖面小，措施不到位，部分保障制度设计不合理，造成一些“寻租”和腐败现象，引起群众不满；三是住房市场宏观调控困难重重，调控政策尚未达到预期目标。出现这些问题的原因是什么？
(1)政策概念的混乱。长期以来，我们对住房问题的特殊性认识不够。我们片面强调用房地产市场调节需求，解决住房问题，用房地产政策代替住房政策。从政策属性看，房地产政策是一项经济政策，主要着眼于市场效率；住房政策是一项社会公共政策，更加注重社会公平和居民的基本住房需求。它要解决的问题是让不同收入状况的居民住有所居。大多数国家的经验证明，住房供给既取决于市场手段，也取决于大量的公共政策手段。而我国混淆了这两个看似相似但实质不同的问题，忽视了老百姓最基本的住房需求，住房保障责任缺位或不到位。
(2)对住房的保障功能重视不够。中国住房制度改革从实施之初，就在一定程度上承担了刺激经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推到了极致，演变成畸形的增长模式。土地管理已成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在现行体制下，土地和大部分税费所产生的资产(源)收入基本上归地方政府所有。此外，我国实行“分灶吃饭”的财政政策。当财政收入不足时，地方政府只能利用土地出让筹集地方建设资金，土地收入在一些地区成为典型的“第二财政”。而且我国以GDP增长率为政绩论的干部考核制度，也让地方政府或明或暗的处于政绩冲动之下。在经济增长的冲动下，一些城市政府忽视了住房的保障功能。
(3)住房供应结构调整步伐缓慢目前，住房供应结构调整步伐缓慢，中小套型比例仍然较低。近年来，90平方米以下的公寓供应量占比不到20%。90/70的要求提出后，总体执行情况良好，全国平均达到55%，但离要求的70%还相差甚远。经济适用房和廉租房供应滞后，廉租房短缺是当前推进廉租房制度建设的主要问题之一。
(4)现行城镇住房保障制度存在一些问题。自20世纪90年代初以来，我国现行的城镇住房保障制度主要是公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度。从目前的实施情况来看，现行住房保障制度在一定程度上对保障中低收入家庭住房和调控房价发挥了积极作用，也在很大程度上消除了住房市场发展的障碍，有效促进了住房市场和住房产业的发展。但由于住房保障问题提出的时间相对较短，政策体系的设计难免会存在缺陷。随着住房保障制度的实施，新的问题不断出现。
公积金:受益非常有限，主要帮助那些单位效益好、收入高、稳定的非低收入消费者，而真正需要支持的低收入消费者被排除在住房公积金受益者之外。付费模式拉大了贫富差距，管理上存在较大的制度缺陷和漏洞。
经济适用房:购买者范围过大，针对中低收入家庭的标准要细化。然而，在政策执行过程中，购房者的资格审查、住房建设的标准以及政府与开发商之间的监管都处于失控状态。
廉租房:对制度重视不够，覆盖面小。面临如何界定分配对象的问题，按照现行国家规定和地方做法，分配对象主要是城镇户口的两困难家庭，政策将“夹心层(购买经济适用房有困难、不符合廉租房条件的人群)”、流动人口、农村外出务工人员等住房弱势群体排除在外，不利于体现公平原则；此外，还有资金来源的问题。理论上，目前的资金来源包括住房公积金增值收益、预算、出售或出租直管公房收入、社会捐赠等。但从已开展廉租房试点城市的实际运行情况来看，各地主要以住房公积金增值收益和财政拨款为主。但在一些欠发达城市，由于经济发展水平低，财政实力不足，无法为廉租房建设和租金补贴提供足够的资金；在收入线划分标准上，随着廉租房分配对象范围的逐步扩大，根据当地居民收入情况划分合理的收入线，科学确定廉租房对象变得日益迫切。而且划分收入线后，还有一个如何监控收入变化的问题。
2。中国房地产市场的前景和发展方向与一个国家的经济增长和住房水平的提高之间始终存在着密切的有机联系和相互关联的发展规律。一般来说，在一个增长中的国家，经济增长越快，其公民的住房水平就会越高。根据对世界各国住宅发展规律和经验的总结，一般认为世界上住宅发展有两个高峰期。首先，在一个国家人均住房建筑面积达到35平方米(每户100平方米左右)之前，人民群众会保持旺盛的住房需求，国家的房地产和住宅产业才会有持续快速的发展；第二，当一个国家的人均收入达到1000-3000美元的区间，这个国家也会出现普通居民改善住房的高峰期，住房发展进入快速发展。从1998年“房改”开始到现在，甚至在可预见的未来，中国的发展仍然处于这两个住房发展高峰期双重作用的共同区间。根据经济增长和住宅发展的规律，中国住宅发展的美好前景是可以预期的。
与20多年前相比，中国居民的消费行为和观念发生了很大的变化。从短期来看，中国居民的住房需求将持续很长时间。
特别是，中国正处于人类历史上最快的城市化进程中。人口研究结果表明，从2000年到2020年，中国城镇人口将增加3.6亿，城镇家庭将增加1.3亿以上，其中93%是新移民。按照户均80平方米计算，需要新建住房100多亿平方米。此外，中国人口迁移明显表现出向沿海发达地区迁移的特征。目前，三分之二的跨省流动人口转移到了北京、上海、江苏、浙江、福建和广东等六个省市。因此，未来中国城市住房供需矛盾依然尖锐，特别是在沿海发达地区。同时，中国是具有全球经济活力的国家之一，受益于其特殊的人口结构带来的经济红利，家庭财富的积累也为住房市场的需求提供了支撑。