深圳房价或将会震荡回归

目前各地楼市处于不同的发展周期，地域文化和消费文化差异较大。面对同样的宏观调控政策，表现却大相径庭。
在广州、深圳楼市深度下行的同时，长三角房价相对坚挺，仅有小幅调整；在北京、天津等环渤海城市，随着成交量持续萎缩，楼盘打折成为常态；但也有一些二线城市，如海口、乌鲁木齐，在这波楼市调整中逆市而上，房价上涨幅度较大。显然，区域市场分化不可避免。
创新深圳商业银行在全国率先推出个人房贷循环贷款、气球贷款等多种贷款方式。正是这些各种名目的贷款，为深圳楼市提供了源源不断的资金。“深圳速度”依然是深圳人的骄傲。当这个城市在以飞快的速度创造GDP和居民财富的时候，楼市却陷入了高速的汽车中，但是
2007年，深圳因为房价的上涨而受到了全国的关注，因为从今年1月到6月，几乎每个月的房价涨幅都在两位数以上；2008年，深圳依然是焦点，因为房价连续几个月下跌。
可以说，一年半之内，深圳楼市画了一个倒V字，让研究者记住了这个“离经叛道”的标本。
房子:特征被淡化的主体在深圳从事房产中介行业。如果没有见证2007年的辉煌，可以说是一大遗憾。因为几乎每个当时身处其中的人都能清晰地说出至少一两个关于买房的传奇故事。
最让李先生印象深刻的是，2007年上半年，他公司的客户人员要请客户吃饭唱歌娱乐才能获得发行光盘的许可。因为当时深圳楼市是“千元易得，一房难求”，只要卖家能放盘，中介什么价格都可以卖。
深圳中原地产是首家提出深圳房价将回落至2006年底水平的机构。该公司研究部负责人张伟回忆去年上半年楼市时说:“2006年底之前，深圳房价涨幅比较平稳，与经济发展和租金水平一致；但在2007年，情况发生了巨大变化。当时物价每个月都在涨，而且是两位数的涨幅。比如去年5月，房价一个月涨了22%。”
当时深圳楼市大家担心的只有一个问题，就是买不到房。一个购房者可能刚从开发商那里签完认购协议，身后已经有好几个人在排队等着买他的房子了。所以，买家要给中介买房的“茶钱”，中介要给卖家找房子的“好处”。
炒完之后，房子就成了价格远离其价值的标的物。户型的位置、面积大小、朝向都不重要。重要的只是一份买卖合同:一手买家和开发商的认购书；以及二手买家和一手买家签订的“远期合约”。
所谓“远期合同”，就是一手买家和二手买家之间的私人合同。由于房价往往在一两个月内大幅上涨，购房者担心再拖下去就买不到了，于是在房子还没有交付、没有产权证、完全不符合二手房买卖条件的情况下，与卖方签订购房协议。
在住房供应紧张的情况下，深圳房地产市场投机盛行。中原地产代理物业数据显示，去年上半年，深圳一手市场投资比例普遍在60%-70%之间，个别物业投资比例高达80%。此时此刻，房屋和住宅的使用价值已经被稀释；赚钱成了大多数人买房的理由。【/br/】银行:暴涨背后的动力被问到为什么深圳房价能半年涨60%。张伟的回答是“资金”；作为深圳一名普通的房地产专业人士，徐小姐的回答是“深圳太有钱了”。
虽然几乎没有人能清楚地描述出资金从何而来，就连对“热钱”颇有研究的北师大金融研究中心主任钟伟也对《第一财经日报》表示，没有数据统计深圳到底吸引了多少“热钱”，但这并不妨碍深圳房地产业将2007年楼价飙升归咎于“资金推动”。
要分析深圳楼市的资金来源，对任何一个业内人士来说都不是一件容易的事，但值得注意的是，除了来自内地、港澳和国外“热钱”的资金外，一个不容忽视的资金来源就是深圳各商业银行的房贷。
一位业内人士评价:深圳银行放贷太激进，什么都敢做，什么房贷产品都推。
据了解，在深圳房价上涨之际，除了购房者坚信房价不会下跌外，银行也认为个人借贷是一项优质的贷款业务，各家银行都在争取这部分资源。各家银行都在忙同一件事，就是推新产品，设计最简单的贷款方式，尽量挖掘最少的客户资源，获得额度的贷款。
创新深圳商业银行在国内率先推出了个人房贷的循环贷款、气球贷款等多种贷款方式。正是这些各种名目的贷款，为深圳楼市提供了源源不断的资金。
按照正常的房贷程序，如果一个人有一百万，他只能支付三套价值一百万的房子的首付，每套房子可以从银行获得70万的贷款；如果他的一套房价格涨到150万元，一旦重新评估“循环贷款”和“气球贷款”，就可以再次从银行获得105万元左右贷款金额的70%。前期贷款70万代扣后，可从银行套现35万支付新购房屋首付。以此类推，原来三套房首付100万，就够付六套及以上房子的首付了。
张伟说，整体来看，银行在楼市的资金份额越来越大。据悉，在深圳，大部分商业银行在去年8月提前完成了2007年的个人房贷任务，不少银行不得不申请新的贷款额度。
在银行的支持下，深圳普通投资者可以抵押多套商品房。一个在深圳某中介工作的小伙子，虽然月收入只有5000元，但高峰期他5套房的月供居然达到了2万元。
银行的资金推动楼市高歌猛进。所以去年9月27日央行二套房贷新规出台的时候，深圳楼市突然降温。之后的国庆黄金周(200，1.64，0.83%，右)甚至以深圳“七天成交82套新房”而告终。去年上半年，深圳一手住宅日均成交量在200-300套之间。
回归:一个动荡的过程。深圳中原地产总经理李志耀去年10月通过媒体发表“楼价将跌回2006年底水平”的观点时，一度被视为“抢位”，因为即使当时深圳楼市已陷入僵局，也没有人相信楼价下跌会来得如此之快、如此之彻底。
资料显示，深圳房价自2007年10月以来，已经达到历史均价17350元/平方米，进入调整期。据深圳市国土资源和房产管理局统计，1-5月深圳商品房销售均价为12815.94元/平方米，基本回到去年初的水平。
其中，今年前5个月的房价分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米和11014.14元/平方米。除2月份略有上涨外，其余4个月均呈下跌趋势，几位
张伟表示，虽然之前已经预测到房价需要回调30%左右才合理，但经过几个月的下跌，目前深圳楼市已经进入了一种不可预测的状态。在他看来，目前市场上不缺购买需求和实力，但缺乏购买信心。
“之前的预测是基于对市场的判断，因为2006年底是一个分界线。在此之前，市场温和合理上涨，在此之后，市场疯狂不理性。”但对于后市，张伟表示没有市场规律可循，无法按照市场规律做出判断。深圳房价是否进一步下跌，成了一个只能用时间来回答的问题。【/br/】事实上，在过去的几个月里，深圳楼市除了房价有所回调之外，其他都呈现出波动的态势。1、2月延续了去年的僵持和春节的影响，成交量跌至低谷；3月在部分楼盘大幅降价下成交回升；但4月份购房者再次观望，期待开发商进一步降价，导致成交再次萎缩；但到了5月份，成交量又放大了。然而，6月份的数据可能会给之前看到希望的开发商带来又一次打击。【/br/】张伟说:太多因素冲击楼市，南方连续阴雨也降低了6月购房者的热情。但在他看来，只要不是单边下跌，而是震荡整理，说明人心还是很矛盾的，市场还是有机会的。