东莞土地供应增多成交遇冷

上周清溪镇两块商住用地以1050元/平方米的低楼面价成交，但没有开发商问津，最终导致这两块地流拍。随着楼市持续低迷，开发商对风险问题越来越谨慎。虽然今年前6个月，东莞新增土地供应面积同比增长104.7%，但土地市场和楼市一样，受到了寒流的冲击。因此，去年多家房企争夺同一地块的普遍现象一去不复返，随之而来的是频繁出现的“土地拍卖”、“砍价”、“一口价”等现象。
清溪两块地低价出售，无人问津。【/br/】从东莞土地交易中心获悉，上周清溪镇两宗商住用地在东莞土地交易中心成交。然而令人意外的是，两块楼面单价仅1000元的商住地块不仅成交，据该中心工作人员介绍，并没有开发商前来咨询这两块地。【/br/】据了解，这两宗地块中，有一个地块条件较好，位于三星村清湖片区，面积59981平方米，容积率2.0，因此可建面积近12万平方米。地块周边有很多电子厂、手表厂、服装厂、日式工业园。交通便利，人口集中，消费能力强。而且该地块起拍价1.26亿元，折合楼面价只有1050元/平方米。但最终还是遭遇低价拍卖的命运。
今年上半年50%的土地以底价出让并拍卖
事实上，类似“清溪镇两块商住用地被低价拍卖”的事件在今年上半年时有发生。整个今年上半年，土地市场和楼市一样，都受到了寒流的冲击。去年常见的多家房企争夺同一块地的现象没有了，土地以底价拍卖。据统计，截至6月底，东莞土地市场出让商住用地27宗，其中底价出让8宗，拍卖出让6宗，占土地拍卖总量的51.85%。按照今年上半年商业用地出让总额除以供地面积计算，今年上半年商业用地出让地价为4305元/平方米，低于国土局统计的去年土地一级市场5053元/平方米。
同地块今年价格缩水60%至70%
在今年4月的一次拍卖中，位于东城区莞长路牛山段西侧、面积为12685平方米的商住用地成交，起拍价为1.055亿元。但在当天的拍卖中，东莞国土局拍卖大厅只有包括旁观者在内的18人就座，这让252个席位的会场略空有些摇摇晃晃。当日，由于没有其他公司参与竞拍，最终由东莞鸿合房地产投资有限公司以1.056亿元的价格竞得，整个竞拍过程不到10分钟。
此外，凤岗镇官井头村还有一个35万平方米的超大地块，以2173元/平方米的楼面价拍卖；清溪镇中心区地块，占地13680平方米，起拍价仅为4950万元，折合楼面价1507.67元/平方米。最终，剧情也难逃拍卖的命运。万江区金台村一块商业金融用地，最终被东莞粤明生产资料贸易有限公司竞得，挂牌期间报价，底价1450万元，等等。但部分地块的楼面价甚至不到去年高位时同区域地块的1/3或1/4。虎门“王迪”(虎门1号)旁边一个之前成交的地块，也仅仅以楼面价714元/平方米成交，与去年“王迪”3513元/平方米的楼面价相差甚远。
然而，与成交冷淡形成鲜明对比的是，前6个月土地市场供应充足。数据显示，上半年东莞土地成交87宗，同比增长50%；土地供应面积达到3859451.55平方米，同比增长104.7%。虽然去年上半年商住用地34宗，今年只有27宗，但供应面积增加了9.89%。
原因分析
市场不确定性影响拿地积极性。针对上半年东莞土地一级市场持续遇冷、拍卖频繁的情况，多数业内人士分析，房地产主体市场的不确定性将对其产生影响，东莞土地市场短期内回暖无望。据知情人透露，今年3月以来，东莞土地市场冷清，不少商住用地仅以底价或更高价格成交，不少地段较好的地块被流拍。虽然东莞土地交易中心从6月份开始由商住用地转为工业用地出让，但依然没有扭转商住用地持续冷淡的局面。
在东莞深城投实业投资有限公司营销策划部经理吴志彬看来，土地市场的冷清一方面是因为目前东莞房地产的走势不明朗，从心理上挫伤了房企拿地的积极性。在当前房地产市场不确定因素太多的环境下，很多房企选择规避风险，选择观望。另一方面，由于今年很多项目的市场销售表现不佳，部分开发商无力应对好地块。