香港楼市连涨5年后量价齐跌民众忧心经济前景

香港房地产市场在连续上涨近5年后首次下跌。最新统计显示，香港楼市成交量大幅萎缩，价格也出现下跌。
香港土地注册处周一公布的数据显示，7月份楼宇买卖合约共8930份，环比下跌24.8%，同比下跌19.7%，不及去年11月份成交量(18105份)的一半。
当月物业成交总值327亿港元，环比下跌4.3%，同比下跌14%。市场普遍认为，在通胀压力高企、股市下跌、未来按揭利率不明朗、全球经济放缓等多种因素的压力下，香港房地产市场将继续下滑。
自1997年市场泡沫破裂以来，香港房地产市场持续下滑近6年，在2003年非典时期触底。之后得益于内地强劲的经济增长，楼价和成交量开始逐步回升。到去年第四季度，香港楼市的成交量和价格基本恢复到1997年楼市泡沫破裂前的水平。
今年年初，包括李嘉诚和刚刚卸任的中原地产集团总裁施永青在内的很多业内人士都非常看好2008年香港楼市的走势。但仅在第二季度，市场就出现逆转，最近更是出现了近五年来的首次调整，被业内视为香港楼市的拐点。
永盛资产评估及房地产咨询有限公司董事总经理黄永盛昨日在接受记者采访时指出:“香港房地产市场价格从今年3月至4月出现下跌，目前已下跌5%至8%。预计明年一季度将下降20%。”香港地产协会会长谢显成博士告诉本报记者:“从去年下半年到今年第一季度，楼价飙升了30%，现在很多投资者对市场持观望态度。”
香港地少人多，一直以来都是依靠房地产作为经济发展的主要支柱。1997年楼市泡沫破裂，一度令香港人对经济环境的信心崩溃，令各行各业受损。因此，这轮楼市调整是否会给香港经济发展前景的逆转带来麻烦，是一个值得关注的问题。日前，中银国际发布《中银金融评论》称，当前香港楼市正负因素交织，面临的风险因素为“2003年复苏以来之最”。
以利率因素为主的黄永生认为，市场的调整很大程度上是受购房资金缩水的影响。“由于工资收入的增长仍然低于高通胀，再加上股市在过去半年的低迷表现，工薪阶层的投资收益大幅减少，私人投资者拥有的用于购房的资金也大幅缩水。”
一位香港市民告诉记者，目前香港的按揭贷款年利率只有2.7%。对于普通收入市民来说，房贷还款负担并不重，但“大家都有点担心经济前景”。在香港，楼市不仅是置业市场，也是投资市场。投资信心对楼市涨跌影响重大。
据香港房地产服务机构刘正兴的一位房产中介介绍，目前，很多有房待售的业主仍在开出高价，而购房者则持观望态度，希望等到房价进一步下跌后再买。“在黄金地段，如中环的半山，由于供应量较少，跌幅不会很大。”但在位于香港岛、拥有众多优质物业的太古和位于南区的海怡半岛，由于房源充裕，价格下降更为明显。
由于港元与美元挂钩，自去年9月美联储基准利率下调后，港元储蓄利率逐渐下降，在高通胀背景下一直为负。过去，房地产投资被视为抵御负利率的避风港，但目前人民币升值和高利率对香港人更具吸引力，导致很多人失去了投资房地产的热情。
目前香港房屋租金收益为4.3%，减去按揭利率2.75%，房产投资名义收益率为1.55%。除去印花税和维护费用，收益并不比人民币存款1%的名义利率高多少。考虑到房地产价格下跌和其他不确定因素，投资者更愿意接受人民币储蓄，并将其视为无风险投资。
香港环亚经济数据有限公司的统计显示，从去年11月到今年4月，香港的人民币储蓄增加了480亿元(或546.5亿港元)。5月底，人民币储蓄达到776.8亿元，几乎是去年同期261.6亿元储蓄的3倍。
在美联储多次降息后，本周二的货币会议表示将维持基本利率不变，这也意味着香港低房贷利率的终结。CLSA内地及香港房地产研究部主管Nicole Wong日前对香港媒体表示:“经过数次降息，香港的房贷利率已经到了最低点，未来只会有上升的趋势。”她还预测，在全球经济低迷和亚洲市场放缓的情况下，香港的房地产市场将继续下滑。