4块土地3块流拍，南宁土地市场为何屡遭冷遇？

四块地三个拍卖地块，拍卖现场冷清，外地开发商集体“失踪”，地价大幅下降...通过8月6日的土地拍卖，不难看出，土地市场回归理性已是不争的事实。经过这次土地拍卖，南宁房地产行业很多人也提出了疑问:南宁的土地市场为什么受到冷遇？
为什么土地拍卖越来越冷？
虽然我知道这次拍卖肯定很冷，但没想到会这么冷——这是很多在场的业内人士在土地拍卖当天的第一个想法。
“出现这样的结果有些出乎意料。”这是南宁市土地交易中心主任钟君安在拍卖结束后的第一反应。他说，为了这次土地拍卖，南宁市国土部门做了大量的准备工作，不仅在广州等地的知名媒体上刊登了广告，还对一些来南宁考察的开发商进行了重点推荐，但最终结果还是不尽如人意。
再来看这次出让的四块地。除了最终成交的永宁PC2008-06地块，流拍成交的三宗地块中有两宗位于东盟国际商务区，其中一宗为纯住宅用地。2008年3月28日，南宁市国有土地首场拍卖会上，同样位于东盟国际商务区的PC2008-01地块仅成交650万元/亩，低于早前的预期，但仍出现了几家竞买公司轮番加价的场面。
“这应该是国家调控政策进一步深化的表象，也是市场反应的进一步显现。”南宁土地交易中心副主任蓝海东认为，南宁作为二三线城市，对整个市场的反应要落后于一线城市。“3月份，虽然很多开发商也感受到了市场降温，但从2007年的土地市场来看，一些开发商对未来还是很有信心的。但经过几个月的市场调整，越来越多的开发企业开始加入观望行列。”不过，一些开发商也表示，拍卖可能与该地块的特点有关。广西荔海房地产开发有限公司总经理助理徐小龙表示，荔海也曾关注过东盟国际商务区的住宅地块，但由于面积较小，没有考虑。
第二个问题:为什么国外开发者集体消失？
在过去举行的土地拍卖中，往往有活跃的外国开发商。然而，在8月6日举行的拍卖会上，外地开发商集体玩起了“失踪”。去年的团今年不见了，业内人士很担心。这种现象是否意味着外地开发商对南宁市场失去了信心？
徐小龙认为，仅从一次土地拍卖来判断外国开发商的信心有失偏颇。“国内一些大型房地产企业的拿地计划与企业的扩张战略有关。以力海为例，在南宁拿地发展，是因为看好东盟国际商务区和南宁未来的发展。同时也有以点带面辐射广西乃至西南地区的意图。像东盟国际商务区这样的地区，大部分企业已经处于开发销售环节，如果还停留在拿地的前期运营环节，会很慢。许多外国公司没有参与拍卖，这就不难理解了。”与此同时，一位来自国内前十的上市房企负责人表示，每个企业都会根据自身需求和发展战略选择地块进行开发。“现在开发商资金链日益紧张，拿地会非常谨慎。我们只对200多亩地感兴趣。这次拍卖的几块地面积都不大。当然，我们没有开枪。”
问题三:南宁地价高吗？
近期，南宁的土地市场，多数开发商异常谨慎，土地流拍失败，成交价格大幅下降。多位业内人士表示，这与开发商对市场信心不足有关。梓潼联兴商业二部企划经理魏认为，在国内经济形势不明朗、金融货币政策前景不明的情况下，开发商谨慎拿地是情有可原的。“在理性回归的指导下收缩土地储备，保证自有资金安全，将是开发商近期的当务之急。可以预计，土地市场将趋于平静，并将成为未来市场的常态。”“对比南宁目前的地价和最终的房价，我们会发现南宁的地价有偏高的趋势。”南宁胡艺房地产顾问有限公司总经理黄丽华表示，本次土地拍卖之所以拍出三块土地，与土地定价有关。无独有偶，上述某上市房企负责人也表示，土地拍卖可能与政府对土地的预期价格过高有关。“去年全国各地地价都经历了暴涨，但今年房地产市场遇冷，地价也下降了。拍卖的出现，不排除与相关部门对市场的严重性认识不足有关。”南宁国土部门也意识到了这个问题。蓝海东在接受记者采访时表示，通过这次拍卖，国土部门也在反思地价是否过高。“在提到定价时，能不能不比较2007年底的土地成交价格，而考虑2007年初甚至2006年的土地成交价格？我们也在调查。”
四问:买卖双方如何恢复市场信心？【/br/】土地市场越来越冷，拍卖频繁。作为土地买卖双方的开发商和政府应该如何面对？
朝阳商圈某楼盘开发商表示，楼市供大于求时，开发商不得不降低房价，加快销售节奏，回笼更多资金。有了钱，我们可以得到更多的土地来发展。魏表示，近期南宁土地拍卖火爆还有更深层次的原因。国内外经济形势和预期下滑加剧了楼市的观望情绪，持币待购的客户增多。同时，近期南宁楼盘销售不畅，导致开发商以保守求稳，保证自有资金安全。政府可以采取适当措施降低地价，恢复市场信心。
钟君安表示，一年多来，南宁市国土部门加大了招拍挂土地的宣传力度。除了参加2008年中国(北海)土地交易会，还认真听取开发商意见，调整相关土地参数，促成交易。“对于下半年要推出的地块，我们会继续加大宣传力度，同时完善地块周边的基础配套，考虑降低地价。”（