房地产估价理论与方法模拟试题（4）

四、计算题(共2题，20分。列出公式和计算过程。如果需要根据公式计算，就要写公式。没有计算过程，只有计算结果不计分，计算结果保留小数点后两位。请在答题卡上回答。)

1.6年前，A公司提供了40年的土地使用权，与B公司合作建设了总建筑面积3000m2的办公楼，4年前竣工投入使用。办公楼的正常使用寿命比土地长。当时甲、乙双方在合同中约定，竣工交付使用后，建筑面积1000m2归甲方所有，建筑面积2000m2由乙方使用15年，到期后无偿返还给甲方。现在乙方想拥有该写字楼的产权，甲方愿意转让给乙方，试估算一下乙方要投入多少人民币10000元购买甲方权益。
据调查，目前这类写字楼每平方米建筑面积的月平均租金为80元，入住率为85%。年经营费用约占有效毛租金收入的35%，回报率为10%。
解:(1)计算写字楼现值
①写字楼整体年净收益= 80×3000×85%×(1-35%)×12 = 159.12万元
②收益年限= 40-6 = 34年[/br = 1528.92万元
(2)计算乙方使用权价格
①年净(1+y)n]= 106.08/10%×[1-1/(1+10%)11]= 689万元
(3)甲方股权价格=办公楼现值-乙方使用权= 1528.92-689 = 839.92万元。

2.建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效年限8年。经调查计算，预计新楼建设费用为800万元(建设期为2年，假设第一年投入建设费用的60%，第二年投入40%，均为等额投入)。管理费用为建设成本的3%，年利率为6%，销售税为50万元。另据了解，该楼受损墙体、地面修复费用为18万元；装修重置价200万，平均寿命5年，已使用2年；设备重置价格110万元，平均寿命10年，使用8年。假设剩余值都是零。试着计算一下大楼的总折旧。

解:(1)计算建筑物的重置价格:
①建造成本= 800万元
②管理成本= 800× 3% = 24万元
③投资利息= (800+24 )× 60 %× [(1+6%) 1 ④建筑物的重置价格= 800+24+54.90+50+120 = 1048.9万元
(2)计算④长寿命项目折旧=(1048.90-18-200-110)×8/50 = 115.34万元
⑤建筑物总折旧= 18+80+88+115.34 = 301.34万元。