房地产估价理论与方法模拟试题（6）

二、选择题(共15题，每题2分。有两个或两个以上的答案符合每个问题的意思。请涂黑答题卡上相应的数字。选错或多选，都得不到分。选择少选对的，每选一项得0.5分。)

1.房地产价格的形成条件是()。

a、房地产的需要
B、房地产的有用性
C、房地产的有效需求
D、房地产的相对稀缺性
答案:BCD
解析:见教材。

2.评估基准地价时，应明确基准地价的内涵，包括()。

a、土地的成熟程度
B、土地使用权期限
C、土地使用者

D.土地利用条件
答案:ABD
解析:见课本。土地使用者与基准地价无关。

3.宗地估价采用路线价格法，结果的可信度主要看()是否健全。

a、路线价格
B、深度百分比
C、宗地形状
D、街道状态
答案:AB
分析:简单来说，路线价格法就是将路线价格乘以深度百分比，得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态用于对价格进行加减修正。

4。用途是指估价对象的用途必须满足()。

a、法律上允许的
B、程序上合理的
C、技术上可能的
D、经济上可行的
答案:ACD
解析:见教材。

5.假设开发规律中开发后的预期物业价格可以通过()计算。

a、市场比较法
B、收益法
C、成本法

d、年限购买法
答案:ABD
解析:预计开发后的物业价格只能用未来时间价格相关的方法计算，而成本法恰恰不能计算未来时间价格。

6.建筑物的材料折旧包括()。

a、功能衰退
B、正常磨损
C、环境恶化
D、意外损坏
答案:BD
解析:功能衰退属于功能贬值，环境恶化属于经济贬值。

7.采用市场法进行估值的，所选取的可比实例应当符合下列条件()。

a、使用性质相同
B、地点相似
C、价格相同
D、交易日期与鉴定时间相似
答案:ABD
解析:见教材。
8。限定期限和其他因素不变的收益法公式可用于()。
A、不同收益年限的类似房地产价格的相互换算
B、资本化率的计算
C、市场法中交易日期的修正
D、不同使用年限的不同类型房地产价格的比较
答案:AD
解析:见教材。

9.影响房地产价格的社会因素主要包括()。

a、政治稳定
B、社会保障
C、房地产投资
D、房地产投机
E、城市化
答案:安倍
解析:见课本。

10。收益法中的营业费用不同于会计中的成本费用。比如前者不包括()
A .所得税
B .土地分配费
C .改扩建费
D .房屋火险费
答案:ABC
11 .计算收益率的方法有()
A .累计法
B .市场抽取法
C .投资收益率排序插入法
D .实际观察法
答案:ABC

12 .收益法中可以转换为价值的未来收益主要包括()
A .营业利润
B .净营业收入
C .潜在毛收入
D .有效毛收入
答案:BCD [/br]
13 .在收益法中，下列哪种说法是正确的()
A .净收益与有效总收益之比称为净收益率
B .营业费用与潜在总收益之比称为营业费用率
C .投资回报与投资回收之比称为收益率
D .收益率与投资风险正相关
答

14.下列哪种不动产最适合采用成本法估价()
A .学校
B .公园
C .商场
D .普通商品房
答案:AB
分析:学校和公园是交易量很少的不动产。商场和普通商品房都是交易型房地产，最适合市场估值。

15.以下哪些是重新购建价格()
A .建筑物的重置价格
B .土地的重置价格
C .建筑物的重建价格
D .土地的重建价格
答案:AC
分析:土地没有被置换。