房地产估价理论与方法模拟试题（8）

4.计算(2道小题，共20分)。列出公式和计算过程。如果需要根据公式计算，就要写公式。没有计算过程，只有计算结果不计分，计算结果保留小数点后两位。请在答题卡上回答。)

1.评估某城市规划中总用地面积1500平方米的居住用地
1。收集相关资料:将A、B、C作为对比实例进行调查。
2。可比实例的交易价格如下:

尝试使用上述数据估算该土地在2003年9月20日的正常市场价格。
解决方案:
1。参考价格=可比实例价格×交易修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2。交易修正系数为:
可比例A=100/100
可比例B = 100。交易日期修正系数为:
比较例A = 0.985×1.026×1.013×1.028×1.033×1.038 = 1.168
比较例B = 1.013× 1.028× 1.035×比较例C=1.033×1.038=1.072
4。房地产状况修正系数为:
可比实例A = 100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)= 100/102.25。94.55
可比例A = 100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)= 100/104.8
5。计算参考价:
参考价A = 1200×准价B = 1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)= 1449.51(人民币/平方米)
与准价C = 1380× (100/105 )× 1.072× (100是:
估价对象的价格(单价)=(100

2.估价对象为出租办公楼，总用地面积7000平方米，总建筑面积56000平方米。建筑结构为钢筋混凝土，地上36层，地下2层。土地使用权50年，建设期自1998年9月30日取得土地之日起3年。需要对该房地产2003年9月30日的买卖价格进行评估。相关信息为:办公楼占用建筑面积65%，月租金150元/平方米，空平均入住率15%。建筑物原值2.2亿元，使用年限60年，残值率为0；家具原值8000万元，使用年限12年，残值率4%。经常性费用为每月100万元，房产税为租金的12%，营业税为6%。奖励率8%。

解决方法:1。房地产价格采用有限年收益法计算，公式为:V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

2.计算年总收入= 56000×65%×150×12×(1-15%)= 5569.2万元
3。计算年总费用:
(1)年折旧费用= 8000×(1-4%)/10。(3)年房产税= 5569.2×12% = 668.3万元
(4)营业税= 5569.2×6% = 334.15万元
年总成本= 640+1200+668.3+334.15 =计算房地产价格
v = 2726.75/8% *[1-1/(1+8%)50