房地产开发项目管理概要（一）

一、房地产开发项目管理的内涵和意义
(一)房地产开发项目管理的含义
房地产开发项目管理是以高效实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，按照其内在运行规律，对开发项目建设全过程进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理体系。
具体来说，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括实现目标和约束性目标。业绩目标是指投资收益率、销售利税率、自有资金利润率、项目内外部功能要求等投资效益指标；约束性目标是指建设工期、投资额度、质量标准等。此外，房地产开发项目还受到城市规划、土地利用规划等条件的制约。房地产的开发涉及投资者、监理、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电信、银行、文化、教育、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门、近百个单位以及最终用户和消费者的相互制约、相互影响。因此，房地产项目的开发建设是一项复杂的系统工程，必须
(二)房地产开发项目管理的意义
房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面。
1。房地产开发项目的规划管理。房地产开发项目的规划管理可以使项目的开发建设有计划、有秩序地进行。也就是说，通过使用一种动态的计划管理，将项目的全过程和所有开发活动纳入计划的轨道，项目将有序地实现预期的总体目标。
2。房地产开发项目的组织与管理。这是指通过职责的划分、授权、合同的签订和执行，并依据相关的法律法规，建立各种规章制度，从而形成高效的组织保证体系，最终实现项目的各项目标。
3。房地产开发项目的协调管理。其意义在于为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设的顺利进行。协调的主要任务是沟通和协调开发项目与外部环境之间、项目各子系统之间以及项目不同阶段、部门和层次之间的关系。这种沟通协调将更有利于睦邻公关，吸收融资资金，寻找材料设备供应渠道，招募优秀的设计施工团队，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调中，人际协调最为重要，项目经理在人际协调过程中处于核心地位。
4。房地产开发项目的控制与管理。其意义在于控制项目的质量、工期和成本，获得综合效益。管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段。、采取项目分解、各项指标、定额和阶段性目标的落实和检查等措施。，对工程质量、工期、资金使用、成本等进行有效控制。以最少的投资保证开发项目的经济、社会和环境效益。
二。房地产开发项目的工程管理
房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程管理。由于房地产开发项目的建筑安装任务通常委托给施工单位，开发项目的项目管理主要以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、验收等方法。，按照国家标准、规范和合同规定的目标，对开发项目建设中的技术活动和经济活动进行严格的监督、控制和管理，确保开发项目总体目标的最终实现。
(一)项目建设管理
对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑安装是生产阶段最重要的工作，不仅决定了开发企业能否为社会提供高质量的房地产产品，而且从经济角度来看，建设阶段的投资和支出远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约费用、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。鉴于以上特点，房地产开发商的项目施工管理活动可以概括为一个系统模型，如图所示。该项目管理体系包括五个子系统:人、财、物控制系统、项目进度控制系统、质量控制系统、合同履约保证系统和经济效益保证系统。因此，只有五个子系统协调有效地运行，才能使一个房地产开发项目的建设顺利进行。
房地产开发商在工程建设管理中的主要任务如下。
1。项目组织和协调。一方面，选择施工、供应等承包商，明确其在业务往来中应遵守的原则；另一方面，应进行项目施工阶段的准备和组织工作，包括设计意图的落实、施工方案的选择、材料设备供应品种和方式的审批。
2。成本控制。包括成本计划的编制、费用的审核和省钱方法的研究。
3。进度控制。分析主要进度，及时调整计划，协调所有承包商的进度。
4。质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。
5。合同管理。管理施工前签订的施工合同，处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。