房地产估价师考试案例分析解题思路

1.概述:
1。问答:考察评估的基本事项、评估目的、对象、时间点(市场变化对评估结果的影响)、价值内涵、技术路线、方法运用过程中应注意的问题(如参数客观值的选取、计算折旧时适用有效年限和经济寿命)等。
2。单选:测试适用法律、适用方法、鉴定时间、价值内涵。
3。吹毛求疵:测试估值的一般要求、对报表的熟悉程度、基本原理的一般应用、估值方法的掌握程度。
4。纠错:测试估值方法应用中的难点。
第一节:问答与选择题:
问答技巧:
1。解决方法是:仔细研究正确答案回答了哪几点，他的思维是什么。只有顺着它的思路，才能解决问题。
2。另外，问答题一般每题3~5个点，量上要有底。
3。条理清晰，论点突出，显而易见
4。清晰的结构:

一、房地产估价的技术路线:
确定房地产价格的内涵和形成过程。
1。技术路线是什么？路线的三个方面
①价格内涵是由目的决定的
②估价思路、原则和原理
③估价方法、待估房地产的类型、估价方法的适用条件和收集数据的数量和质量。
2。技术路线和估值要求有什么关系？
①、估价方法:每种方法体现一条技术路线(p6)
②、估价对象:估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③和评价目的:目的决定内涵，从而决定路线。对估值基础、估值中考虑的因素、采用的价值标准和估值方法都有影响。
※ A .估价对象的主体、权利地位和位置与价值内涵密切相关。
B .不同类型的不动产适用不同的估价方法和不同的技术路线。
d、估价对象的状况(①空有建筑物的土地③地上建筑物(在建、新建、旧)④未来状态的房地产应在未来状态规划或利用中进行评估⑤有其他资产的房地产)
④估价结论与估价时点具有很强的时间相关性和时效性。评价对象在不同的时间点有不同的状态。
⑤、估价原则:技术路线反映价格形成的过程，估价原则反映价格形成的原理，所以路线的制定要遵循估价原则。
⑥确定技术路线时，应充分考虑以上各项。
3。评估路线的确定过程:
①确定评估的基本项目(对象、目的、时间点)；
②确定价格内涵(一定要先说清楚)；
③选择合适的方法和途径
④方法的应用要点或需要特殊处理的地方。

二、价格解释对价格有争议、疑惑
[（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？从因素入手]
① 目的不同，价格类型不同；
② 时点不同，价格不同。（动态价格）；
③ 交易状况是否变化；
④ 估价原则