用假设开发法计算房地产估价问题（案列）

假设方法
待开发房地产价值=开发后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税金-开发利润-投资者购买待开发房地产应缴纳的税费
注
1。今年利率变了
①未知，需要开发的房地产。②投资者购买待开发房地产应承担的税费(契税、交易费)=待开发房地产价值×一定比例
③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。
2。计算税费时注意基数不同
如果标题中出现买方需要缴纳的契税和交易费=所需价值(v)×一定比例
如果标题中出现卖方需要缴纳的营业税=开发后的房产价值×一定比例
案例一:某市预定2003年，总用地面积2万平方米，租期70年，规划要求容积率1.20。如有竞拍者预计竣工房屋销售均价为3500元/平方米，土地开发和房屋安装费用为1500元/平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋安装总费用的3%和6%，销售税金及附加为销售金额的5.5%，在当地购买。那么，投标时，他的报价应该是多少呢？假设银行贷款利率为5.49%。【/br/】假设购地报价为x，计算时，开发过程中产生的资金将平均投入。
传统方法评估
开发后价值= 20000×1.2×3500 = 8400万元= 8400万元
销售税金及附加= 8400.00×5.5% = 462万元[/br]管理费= 20000×1.2×1500×(1+3%+6%)= 1土地购置应缴纳的地价和税金的占用期为2年，土地开发、房屋建筑安装、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息= 1.03x (1+5.49%) 2+3，924.00x (1+5.49%)-3，924.00-1.03 x = 215.43+0.1162 x
开发利润。与现金流量折现法相比，传统方法的开发利润和投资利息之和应等于现金流量折现法中折现反映的预期收益。那么，开发利润的年利润率应该是9.51%(近似值)。开发利润= 1.03 x(1+9.51%)2+3924.00 x(1+9.51%)-3924.00-。
x = 8400.00-462.00-3924.00-(215.43+0.1162 x)-(373.17+0.2052 x)-0.03 x
x = 2537.7万元
根据其所处位置及周边环境，适合装修、改装引起商场出售，经政府批准即可。但需要缴纳土地使用权出让金等400元/㎡(按建筑面积计)的费用，取得土地使用权40年。预计装修期1年，装修费用每平方米建筑面积1000元；装修完成后，可全部以每平方米建筑面积4000元的价格出售；在装修改造完成前半年，开始投入广告等销售费用，预计为售价的2%；销售税为售价的6%；旧厂房的买主所付的税是其价格的4%。试以上述数据，用现金流折现法计算旧厂房的正常购买价格和单价(折现率为12%)。
设旧厂房正常购买价为Y:
改造后总价值= 4000×5000/(1+12%)= 1785.7 l(万元)
改造总费用= 1000×5000/(1+12)由于销售费用是在建成的前半年投入的，所以可以看作是0.5年的中间期投入，即0.25
销售税金总额= 1785.71×6% = 107.14(万元)
购买旧厂房的税金总额= V× 4% = 0.04 V(万元)
土地使用权出让金总额= 400×5000 = 200。V = 1 785.71—472.46—36.74—0.04V—200 = 932.09(万元)
因此，旧厂房总价= 932.09(万元)，旧厂房单价= 1864.18(元/㎡)