确定资本化率准确评估房地产价格

收益法又称收益还原法，是房地产价格评估的重要方法。适用于有收益或潜在收益的房地产估价。收益法是用适当的资本化率，将估价对象房地产在未来各期(通常为年)的预期正常收益换算成估价时点的现值，求和得到估价对象房地产价格的方法。运用收益法评估房地产价格时，资本化率是影响评估结果是否客观准确的重要因素。如果资本化率使用不当，即使只有1%的微小差距，评估的房地产价格也会相差很大。

◆确定资本化率的几种方法

根据《房地产估价规范》，确定资本化率有以下几种方法。

1.市场抽取法。通过收集市场上三个以上类似房地产案例的价格和净收益，选择相应的收益法计算公式计算资本化率。我们已经知道了V = A/R的收益法的基本计算公式，在掌握了市场上类似房地产的价格和收益之后，就不难计算出各自的房地产收益率了。然后通过平均或者更精确的加权平均，计算出市场上类似不动产的投资收益率，也就是资本化率。

市场抽取法的理论基础是收入决定价格。对于一个商业地产来说，其年净收入就是年租金净收入，A/R其实就是“租售比”，是资本化率的另一种形式。实践中，估价人员在评估房地产价格时，往往将“租售比”作为衡量一个房地产价格的重要参考。在实地勘察某个楼盘后，他们会根据租售比初步判断该楼盘值多少钱，然后收集数据进行相应测算。房地产的价格是由回报率决定的。收益率越低，资本化率应该越低。

在实践中，我们直接使用的租金通常是毛租金，而不是客观租金，这就需要我们在计算资本化率时进行仔细的判断和筛选。同样，市场上很多房产交易价格也是不正常的。比如交易中心的一些信息，有些交易价格明显与市场价格不符。交易双方出于逃税等各种目的隐瞒真实价格，申报的交易价格往往低于正常的市场价格。所以我们在做评估报告的时候，需要对每一个数据都有一个评估修正的过程，使其更加合理，并不是所有的数据都可以直接使用。

2.复利投资收益率法。又称投资组合法，是一种以不动产购买抵押率和自有资本收益率的加权平均值作为资本化率的方法。资本化率采用复合投资率法计算，基于以下理论基础:第一，拥有不动产是持有货币的一种形式；第二，购买房产是货币持有者的投资行为；房地产价格是投资额；房地产的净收益是投资收益；第三，购买房产的资金来源于银行按揭贷款和自有资金。在计算房地产资本化率时，首先要明确两个数值，即银行抵押贷款利率和自有资本收益率，然后明确银行抵押贷款和自有资本之间的权重。因此，我在用复利投资率法计算资本化率时主观意识太强，实际操作中不建议使用，原因如下:

(1)自有资本收益率没有统一的标准，每个人对自有资本支出的预期收益或投资收益不同。当以不同的自有资本收益率(回报率)作为资本化率的计算依据时，会带有明显的个人主观意识，缺乏可信性和社会性，直接影响资本化率的客观性。

(2)贷款比例，即银行抵押贷款额与自有资本额之间没有固定的标准。现实中因人而异，所以选择不同的贷款额度。

因此，复合投资收益率法简单易行，但由于缺乏社会性，结果会千差万别，不宜作为计算资本化率的主要方法。

3.投资收益率的排序和插入法。找出相关的投资类型及其收益率和风险程度，按照风险程度进行排序，将评估对象与这些投资的风险程度进行比较，判断确定资本化率。采用投资收益率排序插入法，通常操作如下:

首先，通过调查了解社会上的各类投资及其收益率。这些投资包括银行存款、贷款、国债、股票、债券、保险等等。

其次，按照一定的顺序(由高到低或由低到高)排列调查得到的各种投资类型的收益率，并做出相应的图表。

然后，将估价对象的房地产投资与其他投资类型进行比较分析，将风险、流动性、管理难度和安全性作为投资的资产进行考虑，找出相似的风险投资类型。

最后，根据找到的相似投资类型，确定资本化率对应的取值范围，确定资本化率。

投资收益率插入法资本化率的计算，要求评估人员对资本市场有一定的熟悉和丰富的实践经验，并对当地的投资和房地产市场有充分的了解，从而得出更为恰当和合适的资本化率。

4.安全利率加风险调整价值法。即安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率和无风险资本投资的收益率通常是一年期国债的年利率或同期一年期定期存款的年利率。风险调整值是估价人员根据社会环境、经济状况、房地产开发程度、未来预测、估价对象的用途和新旧程度等因素确定的安全利率的风险和减值。