房地产估价师：评估师如何理解市场及市场价值

摘要:虽然有不同的价值标准，但市场价值是资产评估中最基本的价值标准，也是使用频率较高的价值标准。通过对市场和市场价值的讨论，进一步分析了不完全竞争市场的特征对市场价值的影响，以及市场价格离散度对评估结果和市场价值范围的影响。评估师接受委托人委托评估资产时，首先需要提出的问题是委托人要求什么价值。这不是为了满足某些委托人的不合理要求而高估或低估委托资产的价值，而是要知道它的价值标准。因为价值标准的不同会让评价结果大相径庭。

一.市场价值

1.市值的定义

根据《国际资产评估准则》的定义，市场价值是指在评估基准日正常销售后，自愿买方和自愿卖方达成的公平交易中应进行交易的资产的估计价值。双方都要聪明谨慎，不要强行压制。

根据《国际资产评估准则》中的解释，上述定义中的“预计金额”是指在公平的市场交易中以货币形式为资产支付的价格。市场价值应该是在满足市场价值定义的条件下，在评估基准日内市场上最有可能合理形成的价格。

2.完全竞争市场和单一市场价值。

完全竞争市场是一种理想的市场类型。在这种性质的市场中，单个买家和卖家的行为对整个市场的价格没有影响。一个完全竞争的市场具有以下特征:
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(1)大量的买方和卖方。

(2)产品同质。

(3)出入自由。

(4)充分的信息。

显然，在完全竞争市场中，卖方不能以高于市场均衡的价格出售商品，买方也不能以低于市场均衡的价格购买商品，因为完全竞争市场中同质商品的单一价格(均衡价格)完全支配着市场中的所有交易。

因此，在完全竞争市场中，市场价值的定义条件是完全可以满足的，市场价值是单一的价值点，即市场均衡价格。

3.不完全竞争市场中的市场价值

根据国际资产评估中的解释，市场价值应该是在满足市场价值定义的条件下，在评估基准日市场上最有可能合理形成的价格。从这个定义中提出的“最可能的价格”可以分析出，市场上可以合理形成的市场价格并不只有一种。否则，“最可能价格”的提出就没有实际意义了。如果承认市场上有很多种市场价格符合市值的定义，那么这个市场就不会是完全竞争，而是不完全竞争市场。也就是说，市场价值的定义和不完全竞争市场不是对立和矛盾的，而是相互兼容的。市场价值的定义条件在不完全竞争市场中仍然适用。

由此可以推断，不完全竞争市场中的市场价值很可能是一个单一的价值点，不像完全竞争市场中的市场均衡价格，但由于市场价格的分散，市场价值可能是分散的。

第二，市场价格的分散

一般来说，不同资产之间的价格差异，以及相同资产的地区之间的价格差异，是我们公司长期使用的[/k0/]。但是，即使在同一地区，同一资产之间，也会发生价格离散，这一点从斯蒂格勒(1961)给出的典型案例中可以清楚地看出(见表1)。在表1中，雪佛兰品牌汽车的价格由市场的平均议价能力决定。其离散区间(价格波动区间)在2350-2550美元之间，均价2436美元，标准差42美元。可以看出，即使在同一区域，同一资产，市场价格离散现象也是非常明显的(资产市场的价格离散程度)。见表1。

此外，在国内市场，1994年4-6月广州窗式空机销售大战期间，同一厂家生产的同一资产市场价格大多在2700-3200元之间，差价高达500元。

可见，在真实的市场环境中，市场价格分散的现象是普遍存在的。

第三，信息不对称和不完全竞争市场

在真实的市场环境中，买家对资产各方面的了解和掌握通常是不完整的，也是有限的。他们往往不知道资产的最低价是什么时候，哪个厂商的价格最低，资产的质量差异如何。经济学研究表明，市场中存在以下形式的不完全信息:

1.关于资产质量的信息不完整，买方只有有限的质量信息；

2.关于资产价格的信息不完整，买方只有有限的价格信息；

3.有些买家有更全面的信息，而其他人只有有限的信息。

价格和质量信息不完整的原因主要来自以下几个方面:

1.信息公开时是不充分的。

2.信息的可靠性有问题。这主要表现在两个方面:一是信息的虚假性；第二是信息的陈旧。

3.信息收集的成本效益。

4.购买者在接受信息时有选择性和记忆限制。。

5.买家在处理加工信息时受限于自己的能力和处理方式。

在信息有限的市场中，供应商有减少买方信息的愿望。在这种情况下，完全竞争市场的条件将大大降低。

在不完全竞争的市场中，资产的供给方比购买方拥有更多的关于资产价格和质量的信息，买卖双方的信息不对称会导致资产价值和价格的不符，特别是当出售的资产特别依赖于信息，或者资产本身就是信息含量大的资产时，那么这种资产价值和价格的不符就会加大。

一般来说，功能相同的资产质量差异往往成为市场价格离散的基础和主导因素。可以推测，资产质量差异的离散程度将与相应的市场价格离散程度正相关。