《房地产估价案例与分析》学习要点第三部分2

第四，改正错题

误差修正一般是估值方法应用中的误差。各种方法常见的纠错项目有:

(1)市场比较法

1.交易情势变更是指交易情势异常负担的变更。详见P112《房地产估价理论与方法》案例4-4和案例4-5。

2.期间固定价格指数、环比价格指数、逐步增减(等比)、平均增减(等差)的修正，详见《房地产估价理论与方法》P115的相关内容。

3.区域因素和个体因素修正中的间接比较修正，加权平均法综合可比实例的评分问题，详见案例4-14，P128，《房地产估价理论与方法》。

4.比较器和基准颠倒的问题。

(二)收益法

1.租赁期内和租赁期外客观收入的计算。

2.利息不能作为管理费和税费的计算依据之一。

3.确定收益期的错误公式。

4.错过了营业税及其附加问题。

5.没有考虑租金或公共流通比率。

详见2001年《房地产估价案例与分析》模拟试题A第四题。

(3)成本法

1.没有选择评估日的正常成本(如重置价格)。

2.不正确确定使用寿命的问题。

3.利息期确定错误。

4.不存在所有成本项目统一在同一年限内的问题。

5.对于土地有偿出让的评估，当估价对象剩余土地使用权年限短于法定出让年限时，不存在结果年限固定的问题。

6.利息的收费依据是多少项？例如，销售税不能作为利息计算。

7.销售税的计算基础是错误的。

(四)假设发展法

1.贴现期限的错误确定。

2.管理费、销售税、利润的计算依据错误。

(五)基准地价修正方法

动态模式没有投资兴趣。

4.假设开发方法

(1)没有明确的开发利用方式

开发模式的确定需要以规划约束为基础，但规划约束不能直接作为新的开发利用模式。

(2)未计算待开发土地或待完工房地产的利润。

(3)利息和税金也作为计算利润的基础。

(4)贴现期限错误。

(5)当利率与贴现率一致时，也计算利率。

(6)未来房产价格的确定完全基于市场比较法，没有结合长期趋势法。

(7)省略买方购买待开发土地或待竣工房地产的税费。详见教材P69-71第八项及案例3-1分析。