全国房地产估价师执业资格考试笔记3

八。使用各种估价方法时应注意的问题。
●市场比较法●
①可比实例选择不当(八小方面、相似楼盘、用途、交易类型应一致，时间小于等于一年)
②易错的比价依据建立(楼面价与地价、货币换算、建筑面积、使用面积、收益面积)
③交易。分子和分母的位置)
④交易日期的修正(说明理由是否充分，正确应用环比和定基指数)
⑤房地产条件修正(直接或间接修正，权重、分子和分母，单项修正≤20%，综合修正≤30%)。
●收益法●(有限期限公式的适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定)
①计算收益时用个人收益代替客观收益，这是错误的
②收益面积错误(大堂、技术层、公共面积不计入收益面积，办公自用面积不计入收益面积，自住面积属于公司企业性质。车库和高尔夫球场房间一般不按面积计算收益，要看收益条件是怎么给的。收入要对应相应的面积)
③收入项目要齐全，不能有遗漏(租赁保证金、存款等利息收入容易遗漏)
④费用支出也要客观(P199教材)。a不包括所得税、按揭还款、建筑物折旧、土地配置费、房地产改扩建费等。，即以上项目计入净收入)。b .必须扣除正常的生产经营费用和其他资产产生的收入，租金收入中是否扣除维护费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费，应通过分析租赁来确定)
⑤以租赁为例(p12规范)给予客观说明
⑥净收益的确定是否稳定，变动趋势必须充分说明
⑥资本化率的确定应充分说明理由。⑧收益期的确定；⑨公式使用正确。
●成本法●
①生地、毛地、整地、划拨地、出让地、旧建筑物；②开发成本的确定要有依据；
③管理费用的确定；④计息期容易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项；
⑤开发利润:⑤应与利润基数相对应。⑵利润率:采用房地产行业利润率或参考社会平均利润率。
⑶四个利润率与基数的对应关系(P145理论与方法)容易出错；⑥税收；
⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命、实际已用年限和有效已用年限。
⑧折旧方法的综合应用主要是固定年限法(主要是直线法)。
⑨部分折旧:使用寿命短和长的物品应分别计提折旧；⑩如果市场不稳定，应修正市场状况。
●假设开发法●(要把握开发前后的状态，传统方法中的利息利润要单独计算，现金流法中的利息利润已经隐含在贴现过程中。两种方法的资金核算点不同。传统方法向后计算，流量方法向前计算。开发期要结合图纸掌握，开发期分为前期和建设期)
①开发利用方式的确定和分析是否充分；
②如果估算的总开发价值是用比较法确定的，在比较过程中要有相当的说明。如果采用收益法，应注意收益法中的常见问题；
③建设成本、管理成本、公共设备层成本也属于建设成本
④开发期销售期的确定是否合理，应以客观计算为依据
⑤利息和折扣的确定(利息期和折扣期、利息基数和折现率是否正确)。)
九。几个概念
1。不动产可以看作是实物、权益和位置的组合。
①实物可以分为三个方面:有形的实体、其质量、组合功能。
②权益包括权利、利益和收益。地役权的存在会降低土地的价值。
③同样身体状况的两处房产，如果权益不同，其价值可能会大相径庭。
④同样股权状况的两处房产，如果实物不同，其价值可能会有较大差异。【/br/】⑤同样实物、权益的两处房产，如果位置不同，其价值可能会大相径庭。
2。相邻关系，就义务而言，是对不动产所有权和使用权的限制。
3。一个地段好、建筑好的房产，由于使用年限短，可能价值很低。
4。对于具有使用寿命的房地产的价格来说，其价格在长期内趋于下降。
5。从整个社会来看，土地的自然供给是完全无弹性的；然而，对于特定的土地用途，土地供应是灵活的。
6。用于评估投资价值的贴现率是单个投资者要求的最低回报率。
7。现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映地价的高低。
8。对于一块土地，收益递减规律表明，该宗地的使用强度(如建筑层数、高度、容积率、规模)超过一定限度后，收益开始下降。
9。地价和土地面积的关系是可变的。一般来说，城市中心区对面积大小的敏感度较高，郊区或农村相对较低。
10。长期以来，房地产价格上涨速度高于一般物价上涨速度和国民收入增长速度。发布于:房地产估价师考试_考试大学