全国房地产估价师执业资格考试笔记9

9.建筑物折旧的计算方法:
(1)年限法。①自然生活和经济生活。建筑物的自然寿命是指从建成之日起至不能使用时止的年限；后者是指建筑物从竣工之日起的预期收益大于运营费用的年限。②实际年份和有效年份。实际使用年数是指自建筑物竣工之日至估价时点的日历年数；有效经过年数可能比实际经过年数短或长。成本法计算折旧时，建筑物的年限应为经济年限，已用年限应为有效已用年限，剩余年限应为剩余经济年限。
(2)实际观察法。注意建筑物的实际损失程度。建筑物的损失可分为可修复的损失和不可修复的损失。当修复费用小于或等于修复后房地产价值的增加时，为可修复部分。折旧额就是修理费；对于不可修复的部分，分为短寿命项目和长寿命项目，然后分别采用固定寿命法或当面贴现法计算折旧额。最后，将修理费用、短寿命项目的折旧额和长寿命项目的折旧额相加，得到建筑物的总折旧额。
⑶新的折扣方式。适用于大量建筑物需要同时评估的场合，尤其适用于调查建筑物的现值。
(4)折旧方法的综合应用。折旧是根据固定寿命法计算的，然后根据现场观察法进行修正。第163页。在鉴定中确定建筑物的使用年限和折旧时，有以下几种情况:
①建筑物的建造期不计入使用年限，即建筑物的使用年限应从建筑物竣工验收之日起计算。
②建筑物使用年限短于土地使用年限的，按建筑物使用年限计算折旧。
③建筑物耐用年限超过土地使用年限的，按照土地使用年限计算折旧。
④房屋在办理土地使用权出让手续前出现，其使用年限早于土地使用权年限的，按房屋使用年限计算折旧。【/br/】⑤建筑物在办理土地使用权出让手续前出现，其耐用年限晚于土地使用权年限结束时，按建筑物使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧。
11。商品房现价构成:
①商品房价格构成:①费用:征地费、补偿安置费、勘察设计费及前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区基础设施建设费、住宅小区非商业配套公建建设费、管理费、贷款利息。②利润；③税收；④地段差价。不计入商品房价格的费用:非住宅小区层面的公共建筑建设费用，住宅小区的营业用房及设施费用。
⑵经济适用房价格构成:①征地费和拆迁补偿安置费；②勘察、设计和前期工程费用；③建筑安装费用；④住宅小区基础设施建设费(含住宅小区非经营性配套公建费)；⑤管理费(以上四项之和的1%-3%)；⑥贷款利息；⑦税收；⑧利润(低于3%)。
⑶耕地占用费构成:①土地补偿费(6-10倍/亩)；②安置补助(4-6次/人)；③地上附着物和青苗的补偿；④新菜地开发建设基金(城市郊区菜地)；⑤耕地开垦费(占用耕地)；⑥耕地占用税(耕地占用)；⑦征地管理费；⑧其他。
⑶城市房屋拆迁补偿安置费用的构成:①被拆迁房屋及附属物的补偿；②搬迁津贴；(3)临时安置补助费或周转房费；(四)拆迁非住宅房屋造成停工、歇业的补偿费；⑤拆迁服务费；⑥拆迁管理费；政府规定的其他相关税费。
12。现行建筑折旧制度及房屋完全损坏的评级标准:
①折旧制度:4级、7级等。:各种结构的房屋残值率一般为:一种钢筋混凝土结构为0；b砖混一等2%；c砖混二等2%；D 6%的砖木一等品；e砖木二等4%；F 3%的砖木三等；简单结构0。
②完全损坏等级:根据房屋的结构、装修、设备完好程度和损坏程度，分为:房屋完好，10%，9%，80%；b基本完好的房间，70%到60%；c一般损坏的房屋，50%至40%；d严重损坏的房屋和危险房屋，不到30%。
* * * * * 13。方法应用中容易出现的问题:(1)征地成本包括购地款和相关税费；⑵土地开发成本的计算依据和价值是否正确，注意客观成本与实际成本的差异。(3)利息计算是否正确，关注利率、计息周期、资金投入方式、需要计息的项目(土地购置费，包括购买土地所支付的税费、开发费用、管理费用)；(4)利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。⑸折旧方法的选择和折旧计算是否正确。注意经济年限与自然年限、有效年限与实际年限的区别，确定建筑物的折旧年限；[6]销售税计算是否错误，其计算基数应为销售收入；一旦型号选择正确，各种型号对应的开发程度，考虑的项目是否齐全；计算是否错误。