第四讲房地产估价报告的写作（下）

一.总结:

房地产估价报告撰写详细，对《规范》规定的估价报告标准格式进行了说明。

二、大纲要求

掌握房地产估价报告的语言要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。

三、内容解释:

5.4房地产估价报告撰写案例

背景信息

5.4.1.1一般因素

近年来，XX经济运行良好，城市建设成效显著。与此同时，作为城市建设的主力军，房地产业也发展迅速。国家有关部门相继出台了一系列与房地产行业相关的政策措施，对普通住宅房地产市场产生了重大的积极影响。然而，普通住宅房地产市场的活跃必将刺激该地区的整体经济发展，从而带动商业房地产市场和高级住宅房地产市场的活跃和发展。
近年来，XX的经济发展速度和利用外资在全国一直保持较高水平。经济秩序和社会秩序稳定，地方税收稳步增长，城市产业结构调整进展顺利，旅游、金融等第三产业稳步发展。随着国家宏观经济政策的调整和整体经济发展速度的恢复，本市酒店、餐饮、写字楼等商业地产市场的需求将会增加。
房地产权益5.4.1.2系数
估价对象位于XX市XX区XX街x号，为钢筋混凝土框架结构综合楼。占地面积660.44㎡，土地使用性质为土地出让。出让年限为2002年11月18日至2042年11月18日，出让年限为40年。委托方持有国有土地使用证。该综合楼地下一层，地上八层，建筑面积2 971.98㎡，自2003年开始建设。综合楼布局为开放式大厅，可自由分割。估价对象层高较高，其地下室和八楼为夹层，使用面积有所增加。
根据估价人员现场调查，估价对象主体已完成，设备安装及管网配套已完成，室内装修工程及室外道路绿化已进入尾声，完成工程量约占总数的95%。该项目已通过竣工验收，委托方已取得房产证。
根据委托方提供的资料，估价对象建成后，其功能为:地下室为音乐酒吧，底层为餐厅，二层为小宴会厅，三层为高档KTV包间，四层为普通餐饮包间，五层为洗浴中心，六、七层为写字楼，八层为客房。估价对象前方场地宽阔，有20个停车位。
估价对象东临XX商城，西临XX洗浴中心，南临XX大厦，北临停车场。其视野受到影响，与W、L主干道有一定距离
区位5.4.1.3因素
(1)区域范围
以估价对象为中心，东至W路，西至S街，北至B街，南至L路。该区域根据城市区划划分为一类区，其占用的土地为一类区和二类区。
(2)区域特征
估价对象位于大型金融、商业、办公中心区边缘，L路两侧分布着大量的餐饮、餐饮、综合楼、健身俱乐部等商业物业，区域特征明显。同时，估价对象周围还分布有银行、医院、文化宫等公共服务设施。
(3)道路配置
K域内东西向L路和南北向W路为城市主干道，S街和B街为次要交通道路。整个地区路网发达，路况良好。
(4)交通设施及邻近条件
估价对象所在区域距离火车站约3公里，距离海港约1公里，距离机场约12公里。该区域有7路、11路、24路、27路等十余条公交线路，可通达市内各个区域，形成辐射力强的公交网络。
(5)基础设施
估价对象所在区域内的给排水、电力、燃气、供热、通讯等基础设施。设施齐全，可以方便地短距离连接市政管网。
5.4.2估价技术路线
根据背景资料，估价对象为一栋钢筋混凝土框架结构建筑，地下一层，地上八层，建筑面积2971.98㎡。目前，建委总工程已完成95%。该建筑拟作为集餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合性建筑。由于估价对象位于商业、餐饮、娱乐行业集中的区域，预计用途为用途。
作为集餐饮、洗浴、客房、娱乐于一体的综合性建筑，其盈利能力显而易见。因此，可以采用收益法进行评估。同时，XX市地处商业、餐饮、娱乐等行业集中的区域，有许多钢筋混凝土框架结构、规模相似的房产交易，我们可以从中选取可比实例
，采用市场比较法对估价对象进行价格评估。
另外，估价对象刚刚建成，处于工程收尾阶段，已完成的工程量约占总数的95%，可以采用成本法进行补充。最后结合房地产市场的实际情况，确定各种方法的计算结果在最终估价结果中的权重，得出最终估价结果(并扣除未完工程价值)。