全国房地产估价师执业资格考试笔记10

四。假设开发法:难点是利润的估算和开发完成后房地产价值的估算。
1。适用对象和条件:假设该开发方法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估。对已有规划设计要求但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行评估。如果在这种情况下仍需进行评估，评估人员可根据最可能的规划设计条件进行评估，但必须将最可能的规划条件列为评估的假设和约束条件，并在报告中进行专项说明，说明其对评估结果的影响或评估结果对其的依赖程度。
2。假设开发方式评估结果的可靠性取决于:
⑴开发利用方式(包括用途、规模、等级等。)是根据房地产估价的法律原则和使用原则正确判断的。
(2)是否根据当地房地产市场或供求情况正确预测未来开发后的房地产价值。
⑶良好的社会环境也影响假设发展的效果。①有明确的、开放的、长期的房地产政策；②要有一套统一、严谨、健全的房地产法律法规；③拥有完整、公开、透明的房地产数据库；④应有稳定、清晰、全面的房地产投资、开发、交易相关税费清单；⑤有长期、公开、稳定的土地供应计划。
3。假设开发法的操作步骤:
①调查待开发房地产的基本情况；②开发利用方式的选择；③估算开发建设周期；
④预测开发完成后的房地产价值(结合市场比较法和长期趋势法)；
⑤估算投资者购买待开发房地产时应承担的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、税费；⑥进行具体计算。
4。估价公式假设开发方式:
①生活用地价值公式:适用于在耕地上建房的公式:
耕地价值=开发后的房地产价值-用耕地建造的房屋的开发成本-管理费用-投资利息
-营业税-开发利润-买方购买耕地时应缴纳的税款。b .适用于开发耕地的公式:
耕地价值=耕地开发后的价值-耕地开发成本-管理费用-投资利息
-营业税-土地开发利润-买方购买耕地时应缴纳的税款
②耕地价值的计算公式:适用于在耕地上建房的公式:[/br毛土地价值=开发后的房地产价值-用毛土地建造的房屋的开发成本-管理费用-投资利息
-营业税-开发利润-买方购买毛土地时应缴纳的税款
B 适用于从毛土地开发成熟土地:
毛土地价值=开发后的耕地价值-从毛土地开发成熟土地的开发成本-。 -销售税-土地开发利润-买方购买荒地时应缴纳的税款
③耕地价值计算公式:
耕地价值=开发后的房地产价值-用耕地建造的房屋的开发成本-管理费用-投资利息
-销售税-开发利润-买方购买耕地时应缴纳的税款
。在建工程价值=竣工后的房地产价值-在建工程成本-管理费-投资利息-营业税
-在建工程投资利润-购买在建工程时买方应缴纳的税款
⑤旧房价值计算公式:
旧房价值=装修后的房地产价值-装修成本-管理费-投资利息。(2)所有支出和收入发生时，都要准确估计；(3)应当准确估计发生时的支出和收入数额。
6。假设开发法各项费用的计算:
⑴开发运营期。开发期的起点是(假设)取得估价对象(待开发的房地产)的时间，即估价时点，终点是开发后的房地产全部出租出售的时间。分为开发期和租赁期。
确定开发经营期的目的是为了把握开发费用、管理费用、销售税等的时间和金额。，预测房地产开发完成后的售价或租金，贴现各种收入和支出或计算投资利息等服务。
(2)开发完成后的房地产价值。对于出售的房地产，通常采用比较法；对于租赁和直接经营的房地产，可以先预测租金或营业收入，再用收益法将收入转化为价值。
⑶开发成本、管理成本、销售成本。开发成本和管理成本可以用比较法估算；销售税根据政府现行税收政策和其他类似开发经营活动所缴纳的税费进行估算，通常按照开发完成后房地产价值的一定比例进行估算。
(4)投资利息。掌握:①应计利息的项目。包括:待开发房地产的未知价值、投资者购买待开发房地产时应承担的税费(一般假设在估价时点一次性缴纳)、开发费用和管理费用(一般假设在时间段内统一发生，视为在时间段中间发生)。销售费用一般不计息。②计息期的长短。③利息计算方法(单利或复利)；④利率水平；⑤计息期；⑥名义利率和实际利率。
5]开发利润。通常是某个基数乘以同一市场同类房地产开发项目所需的相应平均利润率。
[6]投资者购买待开发房地产应承担的税费。通常按待开发房地产价值的一定比例估算。
⑺贴现率。采用现金流量法时确定的参数。资本化率的原理与收益法相同，应等于同一市场同类房地产开发项目所要求的平均收益率。它包括两部分:资金利息和开发利润。
⑻在计算其他问题。在应用假设开发方法时，不应忽略一些无形的好处。
P239-249计算
* * * * 7。方法应用过程中容易出现的问题:(1)开发完成后的价值计算方法是否正确，依据是否充分，确定收益率的理由是否充分；(2)折现率(利率和利润率的组合)的确定是否说明了原因；(3)利息的计算是否有误；(4)成本确定是否有遗漏，成本确定是否有依据，是否重复计算；5]利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。[6]估价时点的确定是否正确(购地日期、建设期和经营期的确定)；一旦公式选择正确，计算过程错误等。