房屋的拆迁补偿估价换算方法案列

案例一
案例背景:某区某二类老城区私房。估价对象为出租自住房屋；风格:旧式建筑；地点:二楼房间；朝向:东；建筑面积50平方米。水，电，管道煤气齐全，不卫生。房屋拆迁补偿评估。
1。单位基准价的确定:根据住宅房屋的建筑类型、建筑年代、建筑结构、设备、户型、功能完整性，确定同一房屋类别中的典型房屋，对两层旧房进行评估。以朝南的卧室和底层前室为样本，采用市场比较法确定单位建筑面积基准价格(基于产权)为3700元/平方米。
2。确定朝向、层次等因素修正系数并评估单价:卧室朝东，朝向修正系数-2%；估价对象位于2层，水平修正系数为+4%；经现场勘察，考虑到采光通风条件较好，确定其他因素修正系数为+1%，评估单价=基准单价× (1+朝向修正系数)× (1+水平修正系数)×(1+其他因素修正系数)= 3700× (1-2% )× (1+4% )× (1+)。该户为未出租的私人自住房屋，其评估单价低于最低补偿单价，故按最低补偿单价计算。产权人补偿单价的计算公式为:补偿单价=最低补偿单价× 100%+价格补贴× 20% = 4009× 100%+4009× 20% = 4811元/m2
4。拆迁补偿总额:拆迁补偿总额=补偿单价×建筑面积= 4811×位置:二层前楼；朝南；居住面积25平方米。厨房和卫生三户共用。房屋拆迁补偿评估。
1。单位基准价的确定:根据住宅房屋的建筑类型、建筑年代、建筑结构、设备、户型、功能完整性，确定同一房屋类别中的典型房屋，对假三层新里房屋进行评估。以底层前朝南的一居室为样本，采用市场比较法确定单位建筑面积(基于产权)基准价格为4100元/平方米。
2。确定朝向、层次等因素的修正系数和评估单价:卧室朝南，朝向修正系数为0；估价对象位于二层，等级修正系数为+4%；经现场调查，考虑到相似的采光通风条件，其他因素的修正系数确定为0；评估单价=基准单价× (1+朝向修正系数)× (1+等级修正系数)× (1+其他因素修正系数)= 4100× (1+0 )× (1+4% )× (1+0) = 4264元/m2
3。补偿单价的确定。市场单价高于最低补偿单价，公房承租人补偿价格计算公式为:补偿单价=评估单价× 80%+价格补贴=评估单价× 80%+(最低补偿单价× 2-评估单价)×20% = 4264×80%+(4009×2-4264)×20% = 30%。则:建筑面积=居住面积×换算系数= 25× 1.82 = 45.50m2
5。拆迁补偿总额:拆迁补偿总额=补偿单价×建筑面积= 4162× 45.50 = 18.94(万元)