房地产估价案例与分析试题辅导

一、综合分析【共0题，每题1分，共0分】
1。某厂为企业改制进行资产重组，委托评估机构对建在划拨土地上的两套房屋进行评估。根据工厂的房屋所有权证，这两处房屋的用途为工业。根据评估师实地勘察的结果，这两栋房子一栋是厂房，另一栋原本是厂房，后来改建为写字楼出租。
这两套房子应该按照什么目的进行评估()。
A .根据房产证记载的用途估价
B .根据评估人员实地查勘结果的目前用途估价
C .根据企业改制、资产重组后两套房屋的预定用途估价
D .根据两套房屋最有利可图的用途估价。

2.某厂为企业改制进行资产重组，委托评估机构对建在划拨土地上的两套房屋进行评估。根据工厂的房屋所有权证，这两处房屋的用途为工业。根据评估师实地勘察的结果，这两栋房子一栋是厂房，另一栋原本是厂房，后来改建为写字楼出租。
要把这两栋房子的用途从工业改为其他，要用()。
A .自行变更
B .经上级批准变更
C .经政府房管部门批准办理变更手续
D .经政府规划部门批准办理变更手续。

3.某厂为企业改制进行资产重组，委托评估机构对建在划拨土地上的两套房屋进行评估。根据工厂的房屋所有权证，这两处房屋的用途为工业。根据评估师实地勘察的结果，这两处房屋一处是厂房，另一处原是厂房，后改建为写字楼出租。
如果工厂为这两栋房屋投保了火险，为保险目的评估的价值应为()。
A .两栋房屋的正常市场价值
B .两栋房屋的重建成本
C .两栋房屋的重建成本合并为新的贴现值
D .两栋房屋的重建成本合并为新的贴现值加上土地价值。

4.1993年7月，甲方(开发公司)委托乙方(建筑公司)建造两栋商品房(分别称为A座和B座)，共8层，总面积5000平方米。到1993年12月，甲方向乙方支付工程款共计1500万元。此时A座建到4层，B座建到5层，工程就此停止。此后，若甲乙双方就工程款发生争议，甲方认为实际工程款为1400万元，乙方应返还100万元；乙方认为实际工程造价为1580万元，甲方应再支付80万元。双方争执不下，直到1995年7月，甲方起诉至法院，法院委托评估机构对甲方实际支付给乙方的工程款进行评估，
确定评估结论的依据应为()。
A .以1500万元为评估值
B .以(1400+1580)÷2 = 1490万元为评估值
C .以1995年7月的预算定额和材料差价为依据，按实际发生的两栋商品房直至停工之日。【/br/】d、以1993年7月至12月预算定额和材料差价数据为基础，按照两栋商品房截至停工日的实际工程量计算评估值。

5.1993年7月，甲方(开发公司)委托乙方(建筑公司)建造两栋商品房(分别称为A座和B座)，共8层，总面积5000平方米。到1993年12月，甲方向乙方支付工程款共计1500万元。此时A座建到4层，B座建到5层，工程就此停止。此后，若甲乙双方就工程款发生争议，甲方认为实际工程款为1400万元，乙方应返还100万元；乙方认为实际工程造价为1580万元，甲方应再支付80万元。双方争执不下，直到1995年7月，甲方起诉至法院，法院委托评估机构对甲方实际支付给乙方的工程款进行评估，
如果开发公司具有所有合法的开发手续，并想转让整个项目，评估时间应为()。
a . 1993年12月
b . 1995年7月
C .项目移交日期
D .项目竣工日期

6.1993年7月，甲方(开发公司)委托乙方(建筑公司)建造两栋商品房(分别称为A座和B座)，共8层，总面积5000平方米。到1993年12月，甲方向乙方支付工程款共计1500万元。此时A座建到4层，B座建到5层，工程就此停止。此后，若甲乙双方就工程款发生争议，甲方认为实际工程款为1400万元，乙方应返还100万元；乙方认为实际工程造价为1580万元，甲方应再支付80万元。双方争执不下，直到1995年7月，甲方起诉至法院，法院委托评估机构对甲方实际支付给乙方的工程款进行评估。
商品房预计1998年5月竣工。要估算建造时的销售价格，估价对象和房地产市场的状况应该是()。
A .估价对象及房地产市场在1995年5月
B .估价对象及房地产市场在1998年5月
C .估价对象在1998年5月，房地产市场在1995年7月
D .估价对象

7.酒店一楼有空调音室，建筑面积250m2。空可调主机是1990年买的，当时买价500万。同型号空可调主机累计折旧225万元，市值250万元，拆解费用5万元。如果更换新空主机(其他配套设备不需要更换)，新空主机占地面积为50m2，节省下来的200m2面积可提供160m2营业面积出租。酒店经理委托鉴定师更换空主机，更换空机房出租，不违反规划要求。租用附近酒店一楼的年目标净收入为4000元/平方米，租用面积的装修费用由承租方承担。问:
如果不考虑新旧空调度主机在年运营费用和折旧年限方面的差异，更换空调度主机的净支出为()万元。[br/]a . 530
b . 472
c . 455
d

8.房地产公司A计划投资开发一个大型住宅区。据估计，这项工程需要3年时间才能完成。目前，市场上对这种房地产的需求很大。然而，由于周围正在规划或建设更多的住宅区，预计住宅空购买率将在未来3年内从目前的2%增加到10%左右。问:
A公司拟就其在该项目中拥有的部分土地向银行申请抵押贷款。下列判断正确的一项是()。
A .由于目前房地产市场需求旺盛，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房价可适当高于同类房屋
B .由于预计空的购买率较高，采用假设开发法(现金流量法)估价时，可适当给出预计未来房价。

9.卖方甲与买方乙一于2002年4月25日签订了一套老式二手房买卖合同(以下简称合同一)和装修合同(以下简称合同二)。合同一约定甲方必须在5月25日交房，乙方同时支付房款。房子交付后，是个好主意吗？装修，装修工程共2个月。乙方于4月25日支付购房款的90%及装修款的10%，5月25日支付剩余购房款及装修款的60%，7月25日支付剩余装修款的30%。按照规定，交易价格报当地房地产管理部门时，确定要重新评估。请在下列问题中选择正确答案:
鉴定时间应为()。[br/]a . 2002年4月25日
b . 2002年5月25日
c . 2002年7月25日
d . 2002年7月25日后的某一天

10.出卖人甲与买受人于2002年4月25日签订了一套二手房买卖合同(以下简称合同一)和房屋装修合同(以下简称合同二)。合同一约定甲方必须在5月25日交房，乙方同时支付房款。房子交付后，是个好主意吗？装修，装修工程共2个月。乙方于4月25日支付购房款的90%及装修款的10%，5月25日支付剩余购房款及装修款的60%，7月25日支付剩余装修款的30%。按照规定，交易价格报当地房地产管理部门时，确定要重新评估。请在下列问题中选择正确答案:
鉴定的取值范围应为()。
A .合同一约定的房款
B .合同一约定的房款的90%及合同二约定的装修费的10%
c .合同一约定的房款的70%及合同二约定的装修费
D .合同一约定的房款及合同二约定的全部装修费[