如何防范抵押贷款估价报告文本制作的风险

一、问题的提出
随着国家宏观调控的进一步加强和银行对房地产信贷的收紧，房地产贷款占比越来越低。许多从事房地产信贷的中介公司的业务受到了很大影响。一些不法分子开始利用抵押评估报告文本制作中存在的缺陷，不惜通过挖空、粘贴、复制等方式篡改抵押评估报告结论，欺骗银行。利用一些信用中介公司和银行信贷员的私欲，相互勾结，“克隆”房地产产权证，私自刻制房地产估价机构公章和估价师印章，伪造、篡改抵押估价报告等。，并无中生有骗取银行贷款，造成严重后果。此外，由于银行抵押鉴定报告收费低、时间紧，一些鉴定机构为了节约成本、提高效率，采用简化版的鉴定报告格式，也容易被伪造和篡改。上述情况使得抵押评估报告被伪造和篡改的风险急剧增加。
二。伪造报告、篡改结论的手段
中国银行监督委员会今年在上海进行的一次房地产信贷例行抽查中，发现在本市某大行的房地产信贷业务中，有三家上海A级房地产评估机构的评估报告被不法分子多次篡改伪造。其手段多种多样，令人震惊。确实应该引起房地产估价机构同行的严重关注和高度警惕！
手段之一:利用部分评估机构采用评估报告活页装订格式，评估报告侧缝缺少封面和印章的缺陷。不法分子将活页鉴定报告拆开，通过再次挖取、粘贴、复制等方式修改一页含有鉴定结论的内容，篡改鉴定结论，然后重新装订成册，欺骗银行获得房产高额贷款。【/br/】第二种方法是利用某些评估师的文字制作习惯——将房地产估价师的印章、签名、公章的最后一节以“本页无文字”的形式分割成单页，从而将估价结论与有房地产估价师印章、签名、公章的页码分离，篡改估价报告结论。【/br/】第三种方法:委托评估机构对同一栋楼不同面积的两套房屋进行评估，使用同一栋楼不同面积的两份真实报告进行摘抄换页，以加盖印章的方式篡改评估报告结论。
第四种手段:与鉴定机构内部少数职业道德败坏的鉴定人串通，利用鉴定机构内部管理的疏忽，逃避鉴定质量的监督，盗用机构印章、法人印章、鉴定人印章，出具虚假鉴定报告，欺骗银行。【/br/】第五种手段就是手段恶劣，犯罪，“克隆”房地产产权证，全套私刻的机构印章、法人印章、评估师印章，完全伪造评估机构的抵押评估报告，骗取银行贷款，然后跑路。
三。估价报告制作中的潜在风险
至于如何规避房地产估价中的风险，所有的估价机构都有经验，而且经验相当多。然而，对房地产估价的最终产品——估价报告文本制作的风险意识往往缺乏重视和警惕。据笔者不完全统计，本市估价机构抵押估价报告文本制作存在以下隐患:一是活页报告多用于装订；二、鉴定报告侧缝有漏印；三是报告扉页缺少“致委托方的信”，难以复制和篡改；第四，鉴定结论与鉴定人的印章、签名、公章不在一页。这些隐患很容易成为不法分子伪造、篡改估价报告的漏洞。
四。提出一些防范措施
鉴定机构如何防范制作抵押鉴定报告文本的风险，从而最大限度地增加犯罪分子的犯罪成本，又不增加或尽量减少机构的管理成本，这应该是鉴定机构共同关心的问题。笔者建议采取以下措施弥补鉴定报告制作中的缺陷，供同行参考:
1。对房地产抵押贷款的估价报告应实行严格的管理制度，每份估价报告都要用特快专递送达银行，减少中间环节。或将“致客户函”页直接传真至银行审核，防止篡改评估报告的违法行为。
2。本估价报告应尽可能采用一次性、固定、不可拆卸的方式装订，使其不易被摘抄和换页，从而防止估价报告被复制或篡改。
3。鉴定报告的每一条侧缝都要加盖滚印。如果私自更改鉴定结论，复印件的印章会变黑。
4。报告中每一页纸的页眉或页脚都应有带有明显组织标志的照片扫描图形。组织标志照片副本的扫描图像将变黑，以增加伪造的难度。
5。鉴定报告的结论应与有鉴定人盖章和签字的部分在同一页。鉴定结论被私自更改后，复印件的鉴定人印章和签名会变黑。
6。评估报告中增加“致委托方书”，并附评估结论、机构印章和法人印章。一定要在鉴定结论前戴上“帽子”(指鉴定结论前对委托鉴定对象的姓名、地址、面积的描述)，防止不法分子利用同一栋楼不同面积的两份真实报告摘页换页，以加盖印章的方式篡改鉴定报告。