房地产估价案例与分析精讲班第22讲讲义

收益法(一)
一、大纲要求:
考试目的:
测试应试者对收益法基本原理和具体应用的掌握程度。
考试基本要求:
掌握:报酬资本化法的公式及计算。
熟悉:收益法的概念、理论基础、适用对象、适用条件、操作步骤。
重点:
1。收益法的基本原理。收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用收益率或资本化率和收益乘数将其转化为价值，从而获得估价对象价值的方法。根据未来预期收益转化为价值的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
收益法的理论基础是期望原理。
收益法适用于有收益或潜在收益的房地产；适用条件是房地产的未来收益和风险能够准确量化。
收益法估价一般分为四个步骤:①收集和核实与估价对象未来预期收益相关的数据；②预测估价对象的未来收益；③计算收益率或资本化率和收益乘数；④选择适当的收益法公式计算收益价格。
2。报酬资本化法的公式报酬资本化法最一般的公式如下:
当上述公式中的A每年不变或按一定规律变化，Yi每年不变，N为有限或无限年时，可以导出报酬资本化法的其他公式。
二。内容解释:
6.1收益法的基本原理
6.1.1收益法的概念
收益法又称收益还原法和收益还原法，是预测评估对象未来的正常净收益，然后用收益率或资本化率和收益百分比换算成评估时的价值，从而获得。收益法的实质是根据房地产的预期收益能力来寻求估价对象的价值。
收益法根据未来预期收益转化为价值的方式即资本化方法的不同，可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来一年的预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数，转换成价值的方法。其中，将未来某一年的预期收益通过适当的收益乘数转换为价值的方法称为收益乘数法。报酬资本化法，即现金流量折现法，是一种将房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和的方法，具体来说就是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选择一个合适的报酬率(折现率)，换算到估价时点并累加，从而得出估价对象客观合理的价格或价值。
收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收入)来表示土地价值的早购地年法，即地价=年地租×购地年。比如威廉。裴在《论赋税》中写道:“在爱尔兰，土地的价值只相当于六至七年的年租，而在海峡对岸，土地却抵得上二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即地价=地租/利率，用它来解释早期购买年法不过是地租资本化法的另一种表现形式——购买年是利率的倒数。比如马克思说:“在英国，土地的购买价格是按年收入的数倍计算的，这不过是地租资本化的另一种表现形式”。然后是直接资本化法(价格=年收入÷资本化率)及其变体收益乘数法(价格=年收入×收益乘数)。后来出现了报酬资本化的方法。
先用报酬资本化法解释收益法。虽然从历史上看，先有直接资本化法后有报酬资本化法，但理解了报酬资本化法就不难理解直接资本化法，就像理解了地租资本化法就不难理解早置年法一样。本章第五节将介绍直接资本化法。