房地产经营管理辅导

1.零售商业物业的分类方法及影响因素
2。零售商业物业租金的厘定方法
3。物业管理中的成本计算。财务报告的内容。
10.4零售商业物业管理
10.4.1物业分析
商业物业通常有五种类型:
(1)市政购物中心。市级购物中心的建筑规模一般在3万㎡以上，其商业辐射面积可覆盖全市，服务人群超过30万人，年营业额超过5亿元。在市政购物中心，一家或几家大型百货商店通常是主要租户；男女时装店、家用电器店、眼镜店、珠宝店、摄影器材店、男女鞋店、运动健身用品店等。，也可以作为二次租户进入中心。银行分行、餐馆、剧院、汽车服务中心等。，经常成为这些市政购物中心的租户。根据他们服务的客户，城市购物中心可以分为高档和中档。
(2)区域商场。区域商场建筑规模一般在10000-30000㎡之间，商业服务区域主要是城市的一部分，服务人口10130万，年营业额1-5亿元。在区域性商场中，中型百货商店往往是主要租户，而家具店、超市、图书音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等。往往是这类商场的二次租户。
(3)居民区的商场。居住区商场建筑规模一般在3000-10000 m2之间，商业服务区主要是城市内的居住区，服务人口15万，年营业额3000-1亿元。在住宅商场中，日用百货和超市通常是主要租户，而自行车店、装饰材料店、一般礼品店、音像制品出租屋和药店往往是这类购物中心的次要租户。
(4)邻里服务店。这些店铺的建筑规模一般在3 000㎡以下，大多为500 ~ 1 000 ㎡，服务人口不到10000人，年营业额不到3 000万元。方便食品、果蔬、日用五金、烟酒糖茶软饮料、服装干洗、家用电器维修等经营者。通常是这些商店的租户。
(5)专卖店。这些商店通常以其特殊的商品或服务以及灵活的经营方式为特色。比如旅游商品店、精品商城、质优价廉的直营店或仓储店、价格折扣较大的季节性商品店等。，为游客提供购物服务。这类商铺的建筑规模、商业服务半径、服务人群是怎样的？nbsp
除了以上区分零售商业物业的方法，人们往往还会从另一个角度来区分，那就是无论多大的商场，零售商业物业基本上都是以两种形式存在的。一种是只经营零售的独立建筑或建筑群；第二，它是综合财产的一部分。目前国内外的办公、酒店、住宅或文化娱乐设施的综合开发，通常包含零售店，成为整体开发的一部分。例如，办公楼可能会将一层或几层用作购物中心。北京中国国际贸易中心办公楼和广州国际贸易中心就是典型的例子。这种方式的好处是各种用途的整体开发为这些零售店提供了现成的市场。当然，综合用途物业的零售商场规模往往受到一定程度的限制。
10.4.1.2零售商业物业商业辐射面积分析
商业辐射面积是指一个零售商业物业主要消费者的分布范围。商业辐射区域的分析包括对可能的客户流量、消费行为、偏好和喜好、购买力的分析。这种分析决定了零售商业地产在其特定市场取得成功的潜力。新零售商业物业的落成并不能创造新的购买力。它必须吸引或赢得其他零售商业物业的消费者。因此，分析同一个供需圈内的其他竞争性物业的竞争条件也是非常重要的。
商业辐射区域通常分为三个部分:主要区域、次要区域和边缘区域。该区域与物业所在地直接相邻，其营业额的60% ~ 75%来自该区域；二级区域是距离物业所在地5-15km的区域(针对市政购物中心)，15% ~ 20%的物业营业额来自该区域；边界是距离房产所在地15公里的区域，占营业额的5%-15%。每一个零售商业物业，无论大小，都有其辐射区域和影响区域，但这些辐射区域和影响区域的大小，随着每一个具体的零售商业物业的大小、类型、位置而有很大的差异。一般人们只愿意走一两公里去买菜，买衣服和家居用品的出行距离可以达到5-8公里。旅行超过5-8公里通常是为了大宗综合购物。
10.4.1.3特色、位置、停车
一般来说，小商场并不是靠吸引远方的消费者，也就是说，特色对小商场来说并不是很重要；较大的购物中心需要树立自己的经营特色，不仅要有种类繁多、五花八门的商品，新颖独特的购物服务，还要营造高质量的购物环境，这样才能吸引顾客，使他们愿意反复光顾，逐步形成长期稳定的顾客群。