房地产估价案例与分析精讲班第66讲讲义

【案例3-3】XX新村49号楼703房产估价结果报告(节选)
(1)委托人:张XX
(2)估价人:XX市房地产交易中心
(3)估价对象:张XX所有的XX。建筑面积93.88㎡
(四)评估目的:为移民提供房产价值依据
(五)评估时间:2004年1月20日
(六)价值界定:本次评估采用公开市场价值标准[/Br/](七)评估依据:[/br] Br/] 2 .从实地调查和市场调查中获得的信息。政府相关文件及规定
(八)估价原则:合法性原则、使用性原则、替代性原则、估价时间原则。
(九)估值方法:由于可比实例较少，拟采用成本法进行估值。计算公式如下:房地产价格=土地取得成本+建筑物重置价格-建筑物折旧
(十)估价结果:经估算，估价对象在估价时点的单价为2207元/平方米，总价值为207177元，大写:人民币贰拾万柒仟壹佰柒拾柒元整。
(11)估价人员:(略)
(12)估价日期:(略)
(13)估价报告有效期:(略)
×××新村49号楼703房地产估价技术报告
(1)
(二)区域因素分析:(略)
(三)市场背景分析:(略)
(四)用途分析:(略)
(四)计算公式如下:房地产价格=土地收回成本+建筑物重置价格-建筑物折旧
(六)估价计算过程:
1；根据委托方提供的土地价款支付凭证，确定土地价格为7276元。
2。价格估算依据2004年1月建筑工程价格信息和XX市建筑定额管理站公布的XX省预算定额。确定估价对象的重置价格为:
(1)建筑安装工程费:112，656元
(2)前期工程费:52，573元
(3)区域内配套工程费:45，062元
(4)管理费:(11，266) (5)利息:52573×0.86%×10+(112656+45066建筑物折旧:=(227866×(1-0.1))/(50-6)×6 = 27965.4元
现价= 7276+227866-27965.4 = 207177元[/br/考虑到区位、装修等影响其价值的因素，根据市场调查资料和估价人员的经验，采用下列方法确定估价对象的总市场价值为207177元单价为2207元/平方米。附件{\ F3 .}áááááááááááááááááááááááááááááááá玻璃白色铝合金窗带防盗网，厨卫防滑地砖，顶白花花瓷砖，三洁具，隐藏电线，阳台防滑地砖顶，水电全隐藏防盗网，水电安防设施防盗对讲系统，卫星天线，
[案例3-3]分析
1 .估价对象为福利房，估价人员应在报告中列出处理福利房交易的条件，以明确移民(房屋所有人)所占房屋的实际价值份额，该份额为符合估价目的的估价金额范围。
2。估价中仅采用一种估价方法，不符合规范要求。
3。将征地成本和实际支出作为征地成本，混淆了原征地成本和征地成本的概念。