房地产估价案例与分析精讲班第72讲讲义

3.4酒店房地产评估
3.4.1酒店房地产及其评估特点
酒店房地产包括宾馆、酒店、度假村、酒店、招待所等。
酒店地产在市场上很少转让，一旦转让，一般都是整体转让，很少以部分转让的形式。同样，在评估酒店地产时，酒店地产的整体价值大多是估算出来的。相应的，需要注意的是，单独估算酒店大堂等一些不动产的价值是没有意义的。
不仅如此，这种单独估算的结果必然导致价值的重复计算。【案例3-6】也有类似的问题。【/br/】由于同类型酒店的价值主要在于其接待能力，所以床位或房间数这一衡量酒店接待能力的指标，往往可以作为一个评价指标，即以床位或房间数为比较因子，参照同类酒店估算每张床位或房间的价格，再乘以床位或房间总数，得到酒店总价。
3.4.2影响酒店地产的主要区位条件
3.4.2.1的交通条件
这是影响酒店地产最重要的区位条件。
3.4.2.2的周边环境
周边环境和交通状况往往是对立的:交通状况好的酒店，周边环境往往比较嘈杂。游客作为酒店价值的直接使用者和评估者，往往会明白这一点，并在交通和环境之间做出适当的权衡。但相比接待观光和商务旅客的酒店，接待度假旅客的酒店尤其需要环境优美，交通条件的便利性则退居其次。
3.4.3影响酒店地产的主要物理条件
除了通常的物理条件，尤其是影响商业地产的物理条件外，影响酒店地产的重要物理条件有:
3.4.3.1设备设施
除了设备设施外，电器是影响酒店地产价值的一个特殊而重要的物理条件。虽然电器和设备设施一样，往往不被纳入酒店房产的评估范围，但电器是旅行者选择和评估酒店的主要考虑因素。正因为如此，酒店设施设备的更新速度往往非常快，远远快于设施设备的自然寿命。我们经常可以看到这样的情况:一些酒店由于管理不善，无法更新设施和电器，导致顾客更少，最终成为恶性循环。
3.4.3.2管理
酒店的管理对提升酒店房地产的价值起着重要的作用。好的酒店往往会聘请国际酒店管理集团进行管理，不仅可以提高酒店的服务水平，还可以利用这些酒店管理集团的国际预订网络来保证酒店客源。