房地产开发经营管理考试辅导

要点:
1。房地产资产管理的概念。房地产资产管理的内容。办公建筑的分类方法及影响因素
4。办公租金的确定方法
物业管理是房地产开发过程的延续，其目的是实现物业业主的相关目标，保持物业的良好运行。熟悉房地产的使用过程，特别是这一过程中的物业管理，有助于房地产估价师掌握房地产使用过程的特点、收入和费用的种类及其确定方法，以及物业管理对房地产价值的影响。
随着房地产市场的发展，特别是以盈利性房地产为目标的投资活动的增加，物业管理的服务领域和服务模式逐渐扩大，出现了资产管理、设施管理等新的专业服务模式。在界定房地产资产管理相关概念的基础上，本章将简要介绍盈利性物业管理的内容，重点介绍写字楼和零售商业物业的分类及其影响因素，物业管理过程中的租户选择和租金确定，租赁谈判，营销和保险。
10.1房地产资产管理
10.1.1房地产资产管理
房地产管理者的职责包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，从开发项目竣工开始的全生命周期内管理房地产资产。房地产资产管理的上述四大职能虽然有一些冲突和重叠，但都有一个共同的目标，就是让房地产有价值。在物业管理、设施管理、资产管理和组合管理的关系中，物业管理和设施管理主要是运营管理，而资产管理和组合管理主要是战略管理。
10.1.2物业管理
物业管理是一个综合应用多学科知识，通过人、场所、流程、技术的整合，保证建筑环境正常运行的专业行业。
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常维护和维修，为居住在其中的客户或业主提供服务，保证其始终处于正常运行状态。对于住宅物业来说，物业管理是房地产资产管理的全部内容。但对于大型非房地产公司拥有的盈利性物业或私有物业，除了物业管理外，还应进行相应的资产管理和组合投资管理。这时，物业管理除了对物业进行日常管理外，还应实施资产管理所确定的战略方针，以实现组合投资管理的目标。
物业管理的重点是出租楼宇的租户对所使用物业的环境感到满意，并希望继续租用该物业。因此，物业管理的每一个环节都应该以满足现有租户的需求和吸引未来的新租户为中心。国际物业管理行业职业资格，注册物业管理经理(CPM)。
10.1.3设施管理
设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过人与工作的协调，为某一单位或机构创造良好的工作环境。设施管理是一门融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。企业越来越意识到拥有一个有序高效的办公环境对企业的成功非常重要。新技术、环保意识和对健康的日益关注也导致对设施管理专业服务的需求不断增加。
设施管理的传统服务主要集中在设施的运维，现在已经扩展到为写字楼员工提供安全高效的工作环境，为医院和高科技行业提供设施设备维护，为空房间提供环境维护服务。例如，设施管理者应负责保持办公楼良好的空气体质量，更新建筑物的安全控制系统，为残疾人提供无障碍出入设施，并确保设施符合政府法规以及环境、健康和安全标准。设施管理的具体工作通常包括:制定长期财务规划和年度财务计划、设备更新的财务预测、为业主购买和处置不动产资产提供建议、室内布局和空房间规划、建筑设计和工程规划、建设和维护工程、设施维护和运行管理、电信集成、安全和综合管理服务、信息管理和设施管理报告等。在国际上，设施管理领域的专业资格通常被称为注册设施管理经理(CFM)。
10.1.4资产管理
资产管理的范围远大于物业管理和设施管理，所以资产管理公司通常会聘请几家物业管理公司和设施管理公司为其提供服务。资产经理领导物业经理和设施经理，监督和评估他们的管理业绩，指导他们制定物业管理和设施管理的战略计划，以满足组合投资经理对资产价值的要求。【/br/】资产管理的主要工作包括:制定物业战略计划、持有或出售分析、审核物业重新定位的机会、审批主要费用、监控物业运营绩效、根据物业管理公司在同类物业竞争市场中的表现对其工作进行管理和评估、协助物业管理公司与租户的关系、定期分析资产的投资和运营状况。