房地产开发与经营与管理考前辅导（一）

第一章房地产投资及投资风险

随着我国房地产市场的快速发展，房地产服务业在市场中的地位和作用越来越重要。为房地产开发商和投资者提供专业的咨询服务已经成为房地产估价师的一项重要工作。为了培养房地产估价师提供专业咨询服务的能力，本书将系统介绍房地产投资和房地产市场的基本理论和概念，重点介绍房地产市场调查和市场分析、房地产投资项目经济评价和可行性研究的技术和方法，并简要介绍房地产开发程序、房地产金融和物业资产管理。

1.1投资与房地产投资
在经济生活中，人们往往希望通过各种合法的手段不断增加自己的财富或赚取利润，以满足未来的消费。这样，“投资”这个词就会经常碰到或者用到。
1.1.1投资
1.1.1.1投资的概念，
在商品经济社会中，投资是一种普遍的经济现象。很多时候，人们往往把能够带来回报的支出行为称为投资。这里的“支出”行为实际上是牺牲了当前的消费，“回报”是未来消费的增加。西方投资学者威廉·夏普(William sharpe)在其著作《投资学》中对投资的概念表述如下:投资是为了获得可能的不确定的未来回报而做出的决策。
一般来说，投资是指经济主体(国家、企业、个人)以获取未来货币升值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币和实物来经营企业的经济行为。简单来说，投资是指为了获得可能的不确定的未来价值而做出的一定现值的牺牲。
在相关国际投资协定中，通常对“投资”有三种定义，即基于资产的投资定义、基于企业的定义和基于交易的定义。
(1)资产基础投资是指合同双方根据各自的法律法规允许或接受的各种财产，不仅包括金融资产和经济学概念上的“资本”，还包括一切具有创造性生产能力的有形和无形资产。包括:动产、不动产及其他财产权利，如抵押权、留置权、质权、享用权等；公司的股份、股票、债券和债权；各种具有经济价值的付款要求；知识产权；法律或合同授予的经营特权，包括勘探、提炼或开发自然资源的权利
。
(2)企业型投资定义为:一国实体企业为获得持续收益，在另一国设立实体企业。前一种实体称为直接投资者，后一种实体称为直接投资企业。持续回报是指投资者与被投资企业之间存在长期关系，投资者对被投资企业具有一定程度的影响力。直接投资不仅包括建立和形成投资者与被投资企业之间关系的初始交易，还包括它们之间的所有后续交易以及投资实体分支机构之间的交易。
(3)基于交易的投资定义:强调投资过程中资本和相关资产的跨境流动，这种跨境交易是在新的或被收购的投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初用于双边和区域投资协定，主要考虑东方国家影响资本流动的政策，而不是投资的定义。国际货币基金组织使用“投资”的定义来计算国际收支平衡。
1.1.1.2投资的分类
一般来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。固定资产投资是指用于建造新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)的投资。)或对原有固定资产进行更新改造。流动资产投资是指企业在生产和流通过程中对用于购买和储存劳动对象的产品、产成品等营运资本的投资。根据不同的用途和管理需要，
我国固定资产投资可按以下方式分类:
(1)我国固定资产投资统计分类，包括基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、其他国有固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工业区私有住房投资、农村个人固定资产投资。
(2)根据投资者的经济类型，投资可分为国有经济、集体经济、个体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济等。
(3)根据资金来源的不同，投资可分为国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资。
(4)根据固定资产投资的用途构成，投资可分为建筑安装工程投资、设备及工具购置费和其他费用投资。