房地产开发与经营与管理考前辅导第十三讲

第十三讲房地产开发项目可行性研究(上)

要点:
1。可行性研究的意义和目的。可行性研究的作用、依据和工作阶段。可行性研究的内容和步骤。房地产开发项目策划、评估方案构建及基本参数选取方法。
8.1可行性研究概述
8.1.1可行性研究的意义和目的
可行性研究是在进行投资决策之前，对建设项目进行全面的技术经济分析和论证的科学方法。具体来说，可行性研究就是在项目投资决策之前，对与项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的研究；对各种可能的施工方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会和环境效益进行科学预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的可能性和可行性，进而确定该项目是否投资、如何投资的结论性意见，为决策部门的最终决策提供可靠、科学的依据，并作为进一步工作的依据。
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济效益、社会效益和环境效益。
房地产开发是一项投资大、建设周期长、覆盖面广的综合性经济活动。要使开发项目达到预期的经济效果，首先要做好可行性研究，使房地产开发项目的许多重要的经济技术原理和基础数据得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。
8.1.2可行性研究的作用
8.1.2.1是项目投资决策的依据
一个开发建设项目，尤其是大中型项目，需要耗费大量的人力、物力和财力，这不是仅凭经验或感觉就能确定的，而是要通过投资决策前的可行性研究，确定项目的建设地址和财力。房地产开发项目的产品是否适销对路，是否具有竞争力，投资效果如何等。，从而得出该项目是否应该建设或建设时应采用何种方案的结果，作为开发建设项目投资决策的依据。根据国家规定，任何未经可行性研究的开发建设项目，都不能批准、设计或列入计划。
8.1.2.2是筹集建设资金的基础
银行和其他金融机构把可行性研究报告作为申请建设项目贷款的先决条件。他们将对可行性研究报告进行全面详细的分析和评估，然后决定是否发放贷款。
8.1.2.3是开发商与相关部门签订协议和合同的依据。
项目所需的建筑材料、合作条件、供电、供水、供热、通讯、交通等诸多方面都需要相关部门的配合。这些供应协议和合同需要根据可行性研究报告进行谈判。相关技术进口和施工设备进口必须在可行性研究报告中审批后，才能与国外厂商正式签约。
8.1.2.4是可行性研究报告中下一阶段
规划设计的依据，项目规模、地址、建筑设计方案构思、主要设备外形、单项工程结构形式、配套设施和公共辅助设施类型、建设速度等。进行了分析论证，确定了原则，推荐了施工方案。可行性研究报告批准后，即可据此开展规划设计工作，无需进行方案比选和重新论证。
8.1.3可行性研究的依据
(1)国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；
(2)经批准的项目建议书和具有同等效力的文件；
(3)国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施；
(4)自然、地理、气象、水文地质、经济和社会基础资料；
(5)相关工程标准、规范、指标、要求等资料；
(6)国家规定的经济参数和指标；
(7)备选开发项目的土地使用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等。
8.1.4可行性研究的工作阶段
可行性研究是投资前期所做的工作。分为四个工作阶段，每个阶段的内容由浅入深。
8.1.4.1机会研究
这一阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在对自然资源和市场进行调查和预测的基础上，寻找某些地区和部门最有利的投资机会。
机会研究分为一般机会研究和具体项目的机会研究。前者分为区域研究、部门研究和基于资源利用的研究三种，目的是指出具体的投资方向。后者是选择和确定项目的投资机会，把项目意向变成粗略的投资建议，让投资人据此进行决策。
机会研究的主要内容包括:区域条件、经济政策、资源条件、劳动力条件、社会条件、地理环境、国内外市场、项目建成后对社会的影响。
机会研究比较粗糙，主要靠大概的估计，而不是详细的分析。该阶段投资估算的准确率为30%，研究费用一般占总投资的0.2% ~ 0.8%。
如果机会研究认为可行，可以进行下一阶段的工作。