房地产开发与经营：底商市场浅析

近年来，随着北京住房租金的持续下降，投资者将目光投向了日益火爆的底层商业投资，越来越多的开发商也看好底层商业的发展。是什么让底层商务市场如此火爆？很多投资人是如何尝到底层商家投资这块奶酪的甜头的？

1.北京底层商户投资回报分析

1.北京地产商投资回报整体趋势
近期北京房地产市场活跃，大部分地产商一抢而空空。分析原因，可以从两个方面来解释。
从市场的角度来看，第一，在过去的一年里，北京的商业氛围活跃，人们对商业和服务业的需求更加广泛，各种新兴产业发展迅速。二是北京大规模的旧城改造拆迁，导致很多门面房消失，投资者急需寻找新的经营场所。第三，由于大量新建社区的崛起，这些社区购买力强，有聚集人气的能力，这是中小投资者最感兴趣的。

从投资角度来说，第一，投资住宅底层业务风险小。入住后，小区的住宅开发商只有少部分有稳定的客户，竞争也不是很激烈；二是住宅开发商投资回报率高。一般来说，投资房的回报率在6%-10%左右，而投资房的回报率高达15%-17%。投资商铺大概需要6-10年才能收回成本。

所以这两个对于底层商户投资的利好因素，使得北京的底层商户交易租赁市场在近期更加活跃，从市场的投资回报来看，前景还是非常看好的。

2.1.2底层商户买卖租回报率案例分析
以中关村银网中心为例，比如买一个一楼300平米的底层商户。经济测算如下:
单价2.8万元
总价840万元
首付(40%):336万元
六成商业贷款:504万元
贷款本息:658.746万元[/br]月租金:11.78万元
年租金:141.36万元[/br 银网中心底层商户已全部出售，其中90%出售后已被业主出租，剩下不到400平米的面积。 写字楼的销售人员介绍，基地的买卖和租赁业务远远好于写字楼。基地业务买卖租赁如此良好的势头，可以从一个侧面说明，北京地区的基地业务买卖租赁正处于繁荣期，可以进行投资，但要做好投资导向。

二。北京银行贷款对底层商人投资的影响分析
目前银行贷款政策在贷款方面:
底层商人贷款10年60%，利率6.25%。
但是，在项目具备竣工备案条件之前，银行是不会放款的。所以住宅按揭贷款的月供只发生在房子即将投入使用的时候。而且个人商铺贷款不超过商铺购买或租赁价格的60%。商铺租赁的，贷款限于租赁期内一次性付清全部租金，贷款期限不超过5年。购买商铺的，贷款期限不超过10年。贷款利率按中国人民银行规定的贷款期限和档次利率执行。

上述关于底层商户贷款的规定，使得投资者在购买和租赁底层商户时，要对资金周转给予一定的提前考虑，留出一定的富余资金，同时计算投资回报时留有一定的余地。可以说，目前的银行贷款体系对投资者来说还是有一定的金融风险的。

三。北京底层商人的主要投资渠道
1。目前北京底层商户出租主要采用的媒体广告和网上报名仍然是传统的宣传方式，有实力的开发商也在商铺开门前组织大型活动等。
与上海相比，北京的营销手段并不多，而在上海，底层商户市场的营销手段却相当多样:比如“零首付，不多×其中，既能提高投资者的投资收益，又能降低投资者的投资风险。吸引一些投资者的注意。【/br/】通过增加适合自身的营销手段，是拓展北京底层商业市场销售渠道的一种方式。

2.针对不同商家的宣传手段
第一种是通过宣传吸引投资者，拉动近期区域的人气或者推出一个新的概念，主要针对新兴区域:
如以“欧洲商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧洲经典”、“珠江大观”、“老范街”。这些住宅开发商一改以往单纯的配套服务功能，开发商突出项目的概念和主题包装。就市场反馈来看，概念住宅基地商家的招商效果也令人满意。现代商业楼层占地面积约20000平方米，售价每平方米20000-23000元，租金25-28美元/月，目前已基本售罄。Jiansoho有8万平米底层商户，价格从每平米28000元到30000元不等，面积200多平米。虽然是期房，但是已经卖了70%。共10000平米的“珠江大观”已售出90%。位于亚运村东侧的“欧陆经典”，销售面积2万平方米，售价13000-21000元/平方米，而位于朝阳门外的老范街，面积4000平方米，平均售价25000元/平方米。目前这两个项目的地板商家基本都在卖。