房地产估价师经营与管理辅导：房地产投资的形式

房产的投资形式在不断翻新变化，房屋的购买和出租一直是主流。几年前“退租”给广州楼市带来的阴霾还没有完全散去，而现在羊城出现了一种表面看起来惊人相似的“以租代售”，让很多投资者心动却不敢行动。

“租赁回归”会变相回归？来源:考试大学

广州最早的“回租”出现在1996年。当时新中国大厦以“回租”的形式出售商铺，引起轰动。但由此造成的后果却让很多人谈“租”色变。

现在广州很多楼盘都打着“以租代售”的旗号。除了商店，待售的房产还包括房屋和公寓。当小业主购买楼房时，他们从开发商那里获得几年的可观租金回报。

这会是《租金回报》的翻拍版吗？是“换汤不换药”还是“旧瓶装新酒”？

记者以购房者的身份，走访了多个实行这种销售方式的楼盘，收集了一些资料，了解到“以租代售”是指客户在购买楼房时，与开发商签订租约，将所购房产回租给开发商，租期2至5年不等。在回租期内，小业主可以定期从开发商处获得固定的租金回报，一般为楼价的7%-8%(每年)。在租期内，开发商将房产转租。

区别在于建筑是否存在。来源:考试大。

从操作形式上看，这和“租金回报”没有太大区别。有业内人士透露，“回租”受阻的一个主要原因是，当时这种方式销售的基本都是烂尾楼，没有产权证就存在租赁关系，是违法的。

建设部法规司相关负责人指出，根据《商品房销售管理办法》中的相关规定，允许现房使用售后包租。禁止未竣工商品房“出租”的目的之一是防止个别开发商在楼盘未竣工时携款潜逃。

广州市相关主管部门一位负责人介绍，区分售后租赁是否合法，最重要的分界线是楼盘现在是否在建。只要通过了竣工验收，已经交付使用，所有的房屋都可以出租，但是必须签订规范的合同，并到国土房管局登记备案，这样租赁关系才能得到法律保护。

谨防烂尾楼“回租”。来源:大考

记者在走访中了解到，目前市场上，部分“以租代售”的楼盘已经通过了单项验收或综合验收，各项法律手续较为齐全。但也有一些楼盘没有通过最终验收，就公开以租赁的方式销售楼盘，只口头告诉客户什么时候通过验收。比如东山区某市场，楼价高于周边市场，租期长达10年。这种交易模式不禁让人想起前几年流行的“租回还”。

可以看到，虽然国家有明文命令，但还是有楼盘改变了“返租”的形式。买家要谨慎选择，多做比较后再投资。

投资也要防风险。来源:大考

“以租代售”尚未规范，但它的出现也从另一方面反映了市场需求。

业内专家表示，根据目前的市场情况和趋势，在合法的基础上投资国际公寓或其他类似的房子是可行的。中国入世后，在广州工作或生活的外国人会越来越多，市场需求相当可观。

但是仅有市场是不够的。投资这些房产需要有长远的眼光。首先需要考察开发者的实力和口碑。如果开发商拥有自己的中介银行，说明开发商在二级市场上有一定的业务能力，未来可以提供更充足的客户，这样购房者的租金回报就会得到一定的保障。而且开发商的“回租”有时会高于市场价，差价要由开发商补贴，开发商的实力不容忽视。

其次，房产未来能否保值增值是重点考虑的因素。比如投资国际公寓，由于大部分租客都是外国人，投资者要评估房产的位置是否能形成外国租客的聚居点，回租期满后是否能保证客源。而且作为长期投资房，应该是超前的。如房屋设计、设施、绿化等住宅硬件，以及小区物业管理等“软件”的超前，也是房屋保值的重要基础。

第三，投资者必须考虑投资回收期。回租期满后，能收回多少本金？房子的使用权收回后，房子怎么办？出租，出售还是自己住？如果有，几年后市场会怎么样？买家可以向有经验的中介咨询或预测该地段几年后的房产价值。