房地产估价相关知识：殡仪馆用地评估

一、概述
根据我市规划建设要求，土地储备交易中心购买了民政局下属XX殡仪馆使用的土地。在收购过程中，需要对土地进行评估。根据国家有关规定(见附件)，殡仪馆用地在国土分类上属于特殊用地，在土地性质上属于公共设施用地，在土地供应方式上属于国有划拨用地。
这类土地的评估在《城市土地估价规程》和基准地价体系中没有相关规定，导致评估中涉及的土地性质和参考地价标准难以确定。考虑到此项工作既要满足土地征用的需要，又要将评估方法与基准地价的评估技术、路线、方法相衔接，我市相关部门组织土地评估专家对此类土地的评估进行了专题讨论，希望制定出一套合理规范的评估标准，用于指导今后我市此类土地评估的实践。
二。分析
座谈会对殡仪馆用地的特殊性、该类土地在省内其他城市的处置方式、按照评估中基准地价对殡仪馆用地的分类、殡仪馆的效益分析进行了分析论证。
(一)殡仪馆用地的特殊性
1。使用的特殊性。殡仪馆是一种市政公用设施，是为公众服务的公益事业。与一般的土地利用相比，它在运行中具有特殊性。殡仪馆一般建在城市郊区，服务人口相对固定。它们的收费标准受国家政策影响较大，自身使用会对周边土地的使用产生负面影响，因此建设受到严格控制。
2。评价中的特殊性(评价方法选择困难)。这类用地的特殊性使得这类土地的数量相对稀缺，土地市场上也没有相应的交易案例。同时，这类土地基本都是划拨用地；其实收入是按照政府的相关规定收取的。殡仪馆的收入与土地使用方式、位置、形状、地形、经营状况没有直接关系。这种地价水平和技术路线的评估没有案例可参考。
(二)省内其他市对此类土地的处置方式
关于此类土地的评估，我们咨询了省内几个地级市土地评估机构的专家，发现大部分地方都没有遇到这类问题。山东省泰安市发生了一件事。在殡仪馆搬迁过程中，是通过土地置换*完成的。没有进行土地征用，所以没有进行土地评估。对于这类土地的评估，世界各地土地评估专家的意见基本一致。认为该类特殊用地的地价水平应与工业用地接近，评估实践中可采用工业用地基准地价修正体系。
(三)评估中基准地价使用的殡仪馆用地分类
目前我国城镇基准地价体系主要采用分类分级的思路，一般分为商业、住宅和工业用地。对于特殊土地，基准地价的指导理论和相应的地价体系尚未建立，现有的基准地价修正体系不能完全指导这类土地评估实践。理论上和实践中，这类特殊土地的市场价格都没有现成的标准案例。至于基准地价修正体系中土地利用的参考标准，可以考虑从四个方面来分析:
1。通过对地价影响因素的敏感性分析，判断土地利用的趋同性，以确定其参考标准。
地价影响因素是指影响地价变化的因素。影响同城地价的因素一般是区域因素和个体因素，主要包括以下几个方面:区位条件、交通条件、基础设施条件、公共设施、周边环境条件、居住条件、容积率等。
2。从行业性质的角度判断土地的参考分类
殡仪馆从行业上来说属于市政公共设施的范畴。公共设施还包括供应设施、交通设施、邮电设施等。根据以往的评估经验，自来水厂、电厂、热电厂、机房、基站等市政设施用地是参照工业用地地价水平进行评估的，因此殡仪馆用地也可以参照工业用地地价水平进行评估。
3。从殡仪馆重建的角度分析土地的参考分类。
殡仪馆用地属于划拨用地。殡仪馆在重建时要支付的土地成本是征地成本和相关税费，不需要土地出让金。部分土地成本与工业用地评估中采用的成本逼近法中的土地成本价完全一致。从这个角度来说，这类土地在土地成本上更接近工业用地。
4。从殡仪馆用地的征地和处置角度分析土地的参考分类
殡仪馆用地对自身及周边土地利用有负面影响。一般情况下，新建项目不会建在殡仪馆原址的旁边或上面，尤其是人气需求高的商住项目。这样一来，殡仪馆的土地在收购后处置时受到很大限制，不可能在更高的价格。这从另一个角度决定了殡仪馆用地的地价水平不会接近这个区域的商业或住宅用地价格。
通过以上分析，小组认为殡仪馆用地评估中基准地价设定的用途可归类为工业用地。
(四)殡仪馆效益分析
根据民政局的数据，殡仪馆是民政局下属的自收自支事业单位，其中有火化项目的殡仪馆不对外开放。殡仪馆行业利润率高，是因为政策允许，经营垄断。
殡仪馆是一种市政公益设施，收益很高。政策许可对其收入有决定性影响。如果国家将行业定义为纯公益性单位，采取国家补贴政策，其收益会很低。土地管理的作用主要是作为场地，起到承载的作用。土地的位置和规划条件对殡仪馆的收入影响不大。
殡仪馆在经营上具有垄断性，并由此产生行业垄断利润。目前殡仪馆是国有自收自支事业单位，这部分垄断收入由国家享有。假设殡仪馆可以由企业和个人经营，那么这部分垄断收入就应该以税费的形式收归国库。比如卷烟厂是垄断行业，由此产生的垄断利润由国家通过卷烟消费税收归国库。
殡仪馆用地在使用中有经营性要素，土地价格的实现应略高于工业用地。通过对其收益的分析，小组认为殡仪馆用地应在工业用地地价水平上上调+15%。
三。结论与建议
座谈会结论:殡仪馆地价与工业用地接近，地价影响因素与工业用地基本相同。在评估实践中，可参照工业用地性质和工业用地基准地价修正体系对该类用地进行评估，充分考虑该类用地中的商业成分，对地价水平进行+15%的修正。
座谈会建议:在今后的土地评估实践中，类似殡仪馆的土地评估应参考工业用地。