房地产开发经营与管理精讲班第43讲讲义

物业管理(第二部分)
一、大纲要求
考试目的:
本章是测试应试者对物业管理和不动产资产管理的概念和工作内容的掌握程度，以及确定租金和计算盈利性物业成本的方法。
考试基本要求:
硕士:物业管理中的成本计算与财务报告。
熟悉:房地产资产管理的概念和内容，写字楼和零售商业物业的分类方法和影响因素，写字楼和零售商业物业租金的确定方法。
明白:物业管理的内容。
亮点:(略)
二。内容解释
10.4零售商业物业管理
用于出租经营的零售商业物业范围广泛，从小商铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积从10平方米以上到10万平方米以上，服务区域从街区、居民区到考试论坛
传统零售商业区域主要位于市中心的中央商务区。然而，随着城市道路交通设施和车辆的发展以及郊区人口的快速增长，位于城市郊区和郊区交界处的大型零售商业设施不断涌现，使得传统中央商务区的客流分散。正因如此，从城市中央商务区发展起来的大型零售商开始在更广泛的城市开设连锁分店，从而极大地方便了城市居民的购物，使居民在城市的任何地方都能以几乎相同的价格买到同样的商品。
超市的出现，大大降低了劳动力成本，使商品价格更具竞争力；零售商对商业集聚效应的认可为发展更大规模的零售购物中心提供了条件。近十年来，随着我国国民经济的快速发展和人民生活水平的迅速提高，全州主要城市的零售业务营业额大多以每年20%以上的速度增长。在消费者购物支出大幅增加的同时，人们不再仅仅关注商品的质量和价格，对购物环境也提出了越来越高的要求，这为满足这种需求而发展起来的零售商业物业管理提供了广阔的前景。
10.4.1物业分析
大型零售商业物业可以租赁给一家百货公司经营，也可以租赁给几家百货公司和公司经营。一个零售商业物业在市场上的影响力取决于它的位置、规模、服务水平、商品种类、规格、数量、质量和价格。商业物业的租金一般按可出租面积计算，可出租面积包括营业面积和共用公共面积。一般大型零售商业物业至少有一个主租户，占地面积较大的百货公司或连锁超市往往是商场的主租户；租赁面积较小的珠宝店或其他加盟商，往往在大型零售商业物业中占有一席之地，因为它们能吸引大量消费者；快餐店、电影院和娱乐中心通常布置在大型零售商业地产中，为顾客提供与购物相辅相成的餐饮和娱乐服务。对于负责管理大型零售商业物业的物业管理企业来说，物业的分类、物业所在商业区域的竞争条件分析、商场的位置以及私人或公共交通到达物业的便利性都是需要考虑的重要问题。
10.4.1.1零售商业物业的分类
零售商业物业的分类主要依据三个方面:其建筑规模、拟经营商品的特点、商业辐射区域的范围。商业物业通常有五种类型:
(1)市政购物中心。市级购物中心建筑规模一般在3万平方米以上，商业辐射区域可覆盖全市，服务人口超过30万人，年营业额超过5亿元。在市政购物中心，一家或几家大型百货商店通常是主要租户；男女时装店、家用电器店、眼镜店、珠宝店、摄影器材店、男女鞋店、运动健身用品店等。，也可以作为二次租户进入中心。银行分行、餐馆、剧院、汽车服务中心等。，经常成为这些市政购物中心的租户。根据他们服务的客户，城市购物中心可以分为高档和中档。
(2)区域商场。区域商场建筑规模一般在10000 m2-30000 m2之间，商业服务区主要是城市的一部分，服务10-30万人，年营业额1-5亿元。在区域性商场中，中型百货商店往往是主要租户，而家具店、超市、图书音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等。往往是这类商场的二次租户。
(3)居民区的商场。居住区的商场建筑规模一般在3000-10000 m2之间，商业服务区主要是城市中的一个居住区，服务10000-50000人，年营业额3000-10000万元。在住宅商场中，日用百货和超市通常是主要租户，而自行车店、装饰材料店、一般礼品店、音像制品出租屋和药店往往是这类购物中心的次要租户。
(4)邻里服务店。这些商铺的建筑规模一般在3 000m2以下，建筑面积大多在500~1 000m2。服务人口10 000人以下，年营业额3000万元以下。方便食品、果蔬、日用五金、烟酒糖茶软饮料、服装干洗、家用电器维修等经营者。通常是这些商店的租户。
(5)专卖店。这些商店通常以其特殊的商品或服务以及灵活的经营方式为特色。比如旅游商品店、精品商城、质优价廉的直营店或仓储店、价格折扣较大的季节性商品店等。，为游客提供购物服务。这些店铺的建筑规模、商业服务半径、服务人群、年营业额都有较大差异。
除了以上区分零售商业物业的方法，人们往往还会从另一个角度来区分，那就是无论多大的商场，零售商业物业基本上都是以两种形式存在的。一种是只经营零售的独立建筑或建筑群；第二，它是综合财产的一部分。目前国内外的办公、酒店、住宅或文化娱乐设施的综合开发，通常包含零售店，成为整体开发的一部分。例如，办公楼可能会将一层或几层用作购物中心。北京中国国际贸易中心办公楼和广州国际贸易中心就是典型的例子。这种方式的好处是各种用途的整体开发为这些零售店提供了现成的市场。当然，综合用途物业的零售商场规模往往受到一定程度的限制。