规范招投标行为推进物业管理市场化进程

物业管理招投标制度是《物业管理条例》确立的一项基本制度，在《前期物业管理招投标管理暂行办法》中进一步细化和明确。一些地方还以地方性文件的形式制定了物业管理地方招投标管理办法，为规范物业管理招投标活动的发展提供了有力的制度保障。目前，在实践中，不仅相当一部分房地产开发企业在物业管理前期采用招投标方式选聘物业管理企业，一些业主大会、业主委员会也开始采用招投标方式选聘物业管理企业。实行物业管理招投标，对于保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，促进房地产开发与物业管理分离，促进物业管理市场公平竞争，提高物业管理行业整体水平，具有十分重要的作用。
但应该看到，物业管理招投标活动在实践中还存在不少问题，主要表现在以下几个方面:一是许多地方对招投标制度的重要作用缺乏足够的认识，招投标尚未成为选聘物业管理企业的主要方式，有些地方特别是中小城市甚至还没有开始实施。《条例》关于建设单位应当在物业管理前期通过招投标方式选聘物业管理企业的规定没有得到很好的落实。二是物业管理招投标活动还存在很多不规范的地方。有的招标人在实际已经确定中标人的情况下进行虚假招标，招标成为一种形式和手续；有的投标业主不考虑物业服务价格和质量的综合优化，片面强调最低价，导致投标企业竞相降价；一些参与招投标的物业管理公司恶性竞争，用不切实际的手段中标。三是物业管理招投标代理市场不成熟，专业化水平不高，代理行为不规范，影响了物业管理招投标制度在更大范围内推开。四是主管部门对招投标活动的监管方式和能力有待提高。有的深度介入物业管理招投标活动，甚至主管部门直接组织招投标活动，以行政手段干预正常的招投标活动；还有的对物业管理招投标置若罔闻，放任其自发进行，没有必要的引导，对违法行为没有及时查处。此外，一些地方没有适合本地情况的招投标实施细则，招投标规则不完善、不明确，有的地方没有按要求建立物业管理招投标专家库，都给招投标活动造成了困难。如果这些问题得不到解决，将会影响人们对物业管理招投标制度实施的信心和物业管理市场的健康发展。
积极研究解决物业管理招投标制度实施中暴露的问题。首先要加强对招投标制度的了解和学习，搞清楚什么是招投标，为什么要搞招投标，怎么搞招投标。不仅开发建设单位、物业管理企业和业主，全国各级行政主管部门和物业管理协会都要学习，都要有一个正确的认识。只有深化对物业管理招投标制度的认识，明确概念，才能做好相关工作。其次，要树立依法招标的意识。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为物业管理招标提供了基本依据。招标各方必须严格按照法律法规的规定，在招标、投标、开标、评标、按招标文件签订物业服务合同等各个环节进行。第三，要明确和完善招投标规则。各地要结合本地实际制定招投标实施细则和办法，明确招投标的一些具体程序和规则，建立物业管理招投标信息公开机制，按要求建立物业管理招投标专家库，引导和培育物业管理招投标代理市场。在这些方面，地方物业管理协会应该发挥更多的作用。第四，主管部门要做好对招投标活动的指导和监督。在充分发挥自己的服务功能时注意不要越位，避免用行政手段影响招投标结果；对物业管理招投标过程中的违法行为要坚决依法查处。
物业管理条例颁布一年来，物业管理在规范化、法制化发展的各个方面都取得了很大的成绩。我们有理由相信，在明确规则、加强引导的前提下，物业管理招投标活动是可以逐步规范和完善的，并将在推进物业管理市场化方面发挥越来越重要的作用。