房地产估价：房地产项目融资与风险投资

项目融资与风险投资概述
在当今极其活跃的国际资本运作市场上，资本运作模式有很多种，其中项目融资和风险投资是最重要的两种。它们之间有许多相似之处，例如，它们适用于各种规模的项目，投资决策建立在高度专业化和程序化的基础上，投资银行、律师和会计师等中介组织发挥着极其重要的作用等等。目前，我国经济正处于快速发展时期，开发建设基本风险高增长项目已成为经济发展的重要方式。P.k.nevitt在1996年第六版《项目融资》中对项目融资的定义是:贷款人在向一个经济实体提供贷款时，着眼于该经济实体的现金流和收入，将其作为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产作为贷款的抵押物。法律专家将项目融资定义为:项目融资是为开发或利用一项权利、自然资源或其他资产而进行的融资。而且融资也不是由任何形式的股本提供，其回报主要来自项目生产的利润。虽然项目融资至今没有公认的定义，但它本质上是一种无追索权的融资贷款，核心是偿还贷款的资金来源于项目本身，而非其他来源。融资的重要特点是贷款人在决定是否发放贷款时，通常不把项目发起人当前的信用能力作为重要因素。风险投资是一种股权资本，由公司金融家投资于新兴的、快速发展的、具有巨大竞争潜力的企业。一般来说，是指投资者将风险资本投资于新成立或快速成长的新兴企业(主要是高科技公司)，在承担巨大风险的基础上，为融资者提供长期股权投资和增值服务，扶植企业快速成长，若干年后再通过上市、并购或其他股权转让方式收回投资，以获取高额投资回报的一种投资方式。
风险投资一般具有以下基本特征:
1。投资对象多为初创期的中小企业，多为高科技企业；
2。投资期限至少3-5年，投资方式一般为股权投资，通常占被投资企业的15%-20%；
3。投资决策基于高度专业化和程序化；
4。风险投资家一般积极参与被投资企业的经营管理，提供增值服务；
5。当被投资企业增值时，风险投资家会通过上市、并购或其他股权转让方式抽回资本，实现其投资的超额回报；
6。风险投资家在退出投资时，至少可以获得原投资额5-7倍的利润和资本增值。
项目融资与风险投资的选择
通过对两者的分析比较，人们会从两者差异的角度知道如何选择项目融资与风险投资。
1。投资者的不同构成。项目融资主要由以下各方组成:金融机构、公共基金机构、短期资本市场和商业财务公司，其中商业银行是项目融资的主要资金来源，而其他来源往往是从商业银行融资。目前有很多由国内银行牵头或完全由国内商业银行组成的银团，从能源到交通等各个方面都有很多实践。
2。风险投资中的风险投资家大致可以分为以下四类:
A .风险投资家。他们是投资其他企业家的企业家。像其他风险资本家一样，他们通过投资获利。但不同的是，风险投资家投入的资本都是属于自己的，而不是委托给管理层的资本。由于国内环境的制约和影响，个人投资风险项目数量众多，但真正形成较大规模的并不多。
B .风险投资公司。风险投资公司有很多种，但大多数都是通过风险投资基金进行投资。这些基金通常以有限合伙的形式组织起来。目前国内的风险投资公司多为有限公司，且多有政府背景，运营机制不够完善。
C .产业附属投资公司(CPRPORT风险投资者/直接投资者)。这类公司往往是一些非金融产业公司旗下的独立风险投资机构，他们代表一个公司的利益进行投资。这类投资者主要是把钱投在一些特定的行业。和传统的风险投资一样，行业所属的投资公司也要对被投资企业提交的投资建议书进行评估，在企业内部进行尽职调查并期望较高的回报。
D .天使之类的投资人通常会投资非常年轻的公司，帮助他们快速起步。在风险投资领域，“天使投资人”一词指的是创业者的第一批投资人，他们在公司的产品和业务成型之前就把钱投进去。
二。投资对象和范围不同
1。项目融资的投资对象主要适合以下三类项目:
a、资源开发类项目，如石油、天然气、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒等金属矿产资源和金刚石开采业等。
B .基础设施项目，基础设施项目必须商业化，才能产生效益；
C .制造项目，如大型船舶和飞机。
2。风险投资的对象主要包括:具有高成长性和超额利润的高科技公司。虽然融资适用于各种规模的项目，但不限于大型项目。但从其三个投资对象不难看出，主要局限于大中型项目；大多数风险投资人更喜欢小公司，首先是因为小公司技术新，效率高，更有活力，对市场变化的适应能力更强；其次，小公司规模小，所需资金少，风险投资公司承担的风险有限。另一方面，小公司规模小，发展空间更大，同样的投入可以获得更多的收益。此外，通过成立公司而不仅仅是进行交易，可以帮助一些风险投资家实现他们的梦想。