房地产估价师：房地产企业与环境（一）

第一章房地产企业社会环境变化分析
第一节房地产企业社会环境的内涵
1。房地产企业经营环境的定义和构成
1。房地产企业经营环境的定义
房地产企业是从事房地产商品生产和交换的经济实体，房地产开发经营是房地产企业的主要经济活动。房地产开发企业是指开发土地并在开发的土地上建造各种建筑物的生产企业。房地产企业的经营活动和其他企业一样，不能孤立地进行，而要和周围的经营环境发生各种复杂的沟通和交流。我们把影响和制约房地产企业活动的外部因素的集合称为房地产经营环境。
2。房地产企业经营环境的构成
由于房地产企业面临的环境因素涉及内容较多，为便于研究分析，我们一般将房地产企业的经营环境分为两类，即房地产企业的社会环境和行业环境。前者涉及宏观因素，后者涵盖微观因素:
(1)房地产企业的社会环境
房地产企业的社会环境是指房地产行业以外的各种因素构成的总环境，主要包括政治环境、经济环境、人文环境、技术环境、地理环境等。，也包括那些能够影响企业但其联系不明确的条件。例如，1999年3月15日，九届全国人大二次会议通过了新合同法，这是社会环境中政治因素的新变化。它对房地产企业的影响不是直接的，因为它不是专门针对房地产企业的，但是它的潜在作用会非常大。新合同法对免责条款的限制，对格式条款的规定，新法提出的不安抗辩权，对房地产企业与客户的购房合同，与施工企业的施工合同都有相当大的影响。一些过去常见的条款，将来会得不到法律的支持，甚至是违法的。随着文本的调整，企业的行为也会发生变化。这种影响是深层次的、长期的、广泛的，它会影响到企业的整个行为过程和企业所处的整个社会环境的每一个角落。
(二)房地产企业的产业环境
房地产企业的产业环境是指其所处的房地产产业结构以及相互之间的关系。它是环境中与企业目标实现直接相关的部分，主要包括需求因素、资源因素和竞争因素。一般来说，房地产企业的管理层通常会将大量的注意力集中在这个层面上，因为这个层面上的所有因素都直接影响着企业相应方面的行为和策略，企业的任何决策都要在这个环境中执行，并被验证是正确的。因此，对于一个房地产企业来说，研究行业环境也是非常重要的。
3。房地产企业社会环境与行业环境的关系
(1)社会环境与行业环境的不同层次
前面我们提到，社会环境对企业的影响是间接的，但却是广泛而深远的，涉及到企业管理的全过程；而产业环境直接作用于企业。
(2)社会环境与产业环境是一致的
一方面，社会环境因素的变化会引起产业环境的变化。比如新合同法的出台，会影响到社会各行各业，上至每一个个体。房地产也受到变化的影响，使需求因素和资源因素发生相应的变化，如客户要求新的合同格式和条款，增加对房地产企业责任的要求，等等。
另一方面，产业环境的变化或多或少会导致社会环境的变化。换句话说，产业环境很少有简单的变化，社会原因可以从产业环境的变化中找出来。
因此，我们可以认为社会环境的变化是第一位的，而产业环境是第二位的。前者只能通过后者在企业中发挥作用，而后者的变化都是前者的变化引起的。前者包括宏观因素，后者包括微观因素。因此，本文将从客观因素入手，分析社会环境的变化趋势，进而分析这种变化会对房地产企业产生哪些影响(包括微观环境分析)，进而分析论证企业应该做出的战略和战术调整。由于篇幅所限，本文只关注房地产企业所处的社会环境。
二。房地产企业社会环境的构成
任何企业都是社会性的，其组织之外的各种因素构成了企业所处的环境。企业的特点形成其独立性，构成一个行业或产业。每个房地产企业都是房地产行业的一员。这里所说的房地产企业社会环境是指房地产行业之外影响和制约房地产企业的宏观因素，称为社会环境，主要包括:
1。政治环境。
虽然某种政治是某种经济的反映，但政治的反作用是强大的。特别是在我国社会主义市场经济体制下，土地归国家所有，房地产是关系国计民生的重要行业。政治环境对房地产经营影响很大。政治环境主要是指影响房地产企业经营理念和政策的重要因素，在中国主要是指党和政府的有关路线、方针、政策、法律法规等。在国际交往中，涉及到各个国家的制度，比如不同政党的政策，政权的更迭及其走向。