考前辅导：第15讲地价评估（上）

第十五讲地价评估(一)

9.1行价格法

9.1.1路线定价法的基本原则

9.1.1.1路线定价方法概念

路线价格法是一种估价方法，它为与道路相邻并具有相同可达性的土地设定标准深度，选择一些标准地块计算其平均价格，并将该平均价格称为路线价格，然后用深度价格修正费率表和其他价格修正费率表计算出与道路相邻的其他土地的价格。

路线定价法的9.1.1.2理论基础

本质上，航线价格法是一种市场规律，是市场规律的衍生方法。其理论基础与市场规律相同，是房地产价格形成的替代原则。在路线价格法中，“标准宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是几个“标准宗地”的平均价格，可视为市场规律中的“可比例价”；与同一道路相邻的其他土地的价格以路线价格为基础，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形和不规则形状)、临街条件(如一个临街面、前后临街面、街道拐角，以及矩形土地是长边临街还是短边临街、梯形土地是宽边临街还是窄边临街、三角形土地是一边临街还是顶点临街)。路线法与一般市场法的主要区别在于，第一，没有“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先综合若干“可比实例价格”，再“调整房地产形势”；而不是先对“可比实例价格”进行修改调整，再进行综合。第三，使用同一个“可比例价”——路线价格，同时评估多个“评估对象”——同一条道路相邻的其他土地的价格；而不是只评估一个“估价对象”的价格。路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因:①路线价，即部分标准包裹的平均价格，是正常价格；②获取的路线价格对应的日期与待获取的其他地价日期一致，即为估价时点的价格。

9.1.1.3航线定价方法的适用对象和条件

路线价法主要适用于城市商业街两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单块土地的估价，耗时较长。价格规则被认为是一种快速、相对公平合理的方法，可以节省人力财力，同时可以对大量土地进行评估。特别适用于房地产税收、城市土地调整(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿，或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行评估的方法。采用路线价法的前提是街道比较规整，沿街地块排列整齐。

路线定价法的9.1.1.4操作步骤

路线价格法一般分为以下六个步骤:①划分路线价格段；②设定标准深度；③选择标准地块；④调查评估航线价格；⑤制定价格修正率表；⑥计算街道附近每块地的价格。

9.1.2划分路线价格段。

价格区分布在街道两边的带状区域。路线价格部分是指具有相同路线价格的批次。因此，在划分路线价段时，可达性相等、地块相连的土地应划分到同一路线价段。两个路线价格段的分界线原则上是地价显著不同的地方。一般从交叉口或丁字路的中心开始划分，两个交叉口之间的路段为一个路线价格段。但是，在一条较长的繁忙街道上，有时需要将两个路口之间的路段分成两个以上的路段，采用不同的路线价格。在一些不太繁华的街道，同一路线价格段可以延伸到几个路口。此外，在同一街道内，如果两侧的繁华程度和地价水平存在显著差异，则应以街道中心为分界线，将街道两侧视为一个路线价格段，附加不同的路线价格。

设定标准深度

从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点:随着向街道方向靠近，地价在街道的影响下逐渐上升；从远离街道的方向看，地价可以视为基本不变。但实际上。在国际估价中，设定的标准深度通常是路线价格段中每块土地的街道深度的模式。例如，某路线价格段土地的街道深度大多为18%，则标准深度应设置为18%；如果街道深度一般为25%，则标准深度应设置为25%。