房地产估价中的法定优先受偿权问题

《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定:法定优先受偿款是指假设抵押权在估价时点实现时，优先于该抵押贷款的金额，包括发包人欠承包人的建设工程价款、有担保的债权金额、其他法定优先受偿款。针对这一规定，我们应注意和研究以下问题。
一、法定优先受偿权的含义
法定优先受偿权是指某一债权人根据法律规定，相对于其他债权人，对某一财产享有优先受偿的权利。涉及抵押、质押、留置权时，抵押权人、质权人、留置权人都有法定的优先受偿权。一般而言，金融机构作为不动产抵押权人，已经享有法定的优先受偿权，但该权利就其范围而言仅限于抵押物，就其优先级别而言，仅相对于其他普通债权人而言。还有一些物权和债权优先于抵押权人的优先权。这是我们要研究的法定优先受偿权，对不动产抵押价值产生不利影响。
二。优先于房地产抵押的法定优先受偿权
法定优先受偿权包括以下几个方面，除了发包人欠承包人的建设工程价款金额和《房地产抵押估价指导意见》规定的有担保债权以外。
1。《担保法》第四十七条规定，处分抵押房地产所得价款，按照下列顺序分配: (一)支付处分抵押房地产的费用；(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款；(3)偿还抵押权人的债权本息，支付违约金……处分抵押房地产过程中产生的拍卖费、评估费、未缴纳的税费和转让过程中产生的税费，显然属于法定的优先受偿权。至于处置抵押房产的费用包，不包括诉讼费用、房屋中介委托出售时应支付的代理费等。相关规定不明确，但我们认为应该纳入。由于法院一般直接从抵押房产的拍卖价格中扣除诉讼费，而不需要败诉方(抵押人)另行支付诉讼费(败诉方不会实际另行支付诉讼费)，金融机构实际收回的价款明显减少了一部分；代理费和拍卖费性质相同，一般不同时发生，应视为处分抵押房地产的费用。
2。如果抵押人破产，法定优先受偿权会更多。根据《企业破产法》第三十四条规定，下列破产费用应当从破产财产中优先拨付: (一)管理、变卖和分配破产财产所需的费用，包括聘用人员的费用；(二)破产案件的诉讼费用；(三)为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用。第三十七条规定，破产费用先行分配后，破产财产按照下列顺序清偿: (一)破产企业所欠的工资和劳动保险费用；(二)破产企业所欠税款；(三)破产债权。金融机构贷款属于破产债权。当金融机构具有抵押权的抵押物已被出售并用于支付破产费用或破产企业所欠的工资、劳保费用和税款时，金融机构丧失对该抵押物的法定优先受偿权，只能与其他普通债权人共同参与破产企业剩余资产的分配。
3。还有一些非法定的优先受偿权也是应该注意的。如果抵押人在抵押前长期出租房地产，一次性收取租金，抵押权人即使实现抵押权，也无法在租赁期限的有效期内取得收益，对房地产的抵押价值产生不利影响。再如，抵押房产在实现抵押权时一般要经历一个协商、扣押、诉讼的过程，有的甚至长达数年。其中水电费和物业管理费经常被拖欠。虽然这些费用不是法定的优先支付权，但也会对房产的抵押价值产生不利影响。