如何提高市场比较法的评估精度

市场比较法是房地产估价中最常见、最重要、应用最广泛的方法之一。市场比较法应用的前提是有一个充分发展的市场和频繁的市场交易。在此前提下，市场比较法评估结果的准确性主要关系到所收集的交易案例是否具有可比性、评估参数的确定以及如何合理修正评估参数。
近年来，苏州房地产市场发展迅速，交易频繁，为采用市场比较法评估房地产奠定了良好的基础，但实际操作中仍存在诸多问题。
客观上，由于信息不对称，评估师获取案例的机会较少，尤其是已结案的案例更难获取。这使得采用市场比较法时，所选案例的可比性和代表性大大降低；此外，由于信息没有共享渠道，交易情况和背景不透明，交易情况的评价参数几乎无法修正。这两个因素在很大程度上制约了评估的准确性。
主观上，由于评估师收集案例的渠道单一，只有从报纸上剪下来的一些楼盘销售信息和送上门的楼信，有些评估师只是闭门造车，用结果来选择案例。整个评估过程以结果为主导，缺乏市场调研的主动性。此外，由于缺乏估价经验，所选案例没有考虑非市场行为对价格的影响；评估物业所在地区的房地产趋势；对房地产不同属性的特征缺乏了解，未能把握估价对象相似属性的主要特征，影响估价对象价值的主要因素修正与次要因素修正难以区分；原因很多，比如没有按照技术规范操作，没有在评估中使用所有的交易案例等等。，从而导致评价结果的偏差时有发生。
一、规范估价师的态度和认识
根据《房地产估价规范》的要求，房地产估价师应具有较强的职业素养，高度的政治责任感和社会责任感，职业使命感和荣誉感，较强的专业知识和水平。这是从事房地产估价的行为准则和指导思想。这就要求我们房地产估价师要认真执行国家房地产估价标准规范和地方法规，遵守公开、公平、公正的原则，客观、公正地反映房地产的市场价格。对于每一个项目，评估人员都应该到实际现场进行实地调查。有条件的，评估人员要到交易案件现场实地调查情况。特别是对于拆迁评估，要严格按照技术参数和量化标准，认真执行必要的流程和步骤。
二。案例的正确选取和参数修正
我认为市场比较法的本质是选取的案例要具有可比性，系数修正要准确，评估中要把握不同物业的主要特征和重要因素，这是确定评估结果的价格依据。为了有充分的案例可供选择，我们必须首先打开信息渠道，进一步开发信息资源，使一切有用的材料充分发挥其作用。目前苏州的大量信息很难在行业内共享。打个比喻，房地产和地产本来就属于房地产，房地产和地产的价值是相互影响的，但在评价市场的时候有时又是相互制约的。此外，政府、房地产主管部门人为设置信息屏障，堵塞渠道。不能及时收集前门房间和私人房屋的租赁信息以及新的交易案例。这些因素制约了房地产估价结果的准确性。信息流通的及时改善将增加评估的准确性，促进房地产交易，带动苏州房地产交易的增加，促进房地产市场的进一步繁荣。
其次，由于案例的可比性会直接影响评估结果，因此案例的正确选择是市场比较法的基础。所以在选择案例时，要注意几种不可比的情况；
。不同级别(区域)的属性不具有可比性；
。交易价格调整幅度超过30%，不具有可比性。评估规定拆迁单因素不超过调整幅度的10%，综合因素不超过调整幅度的15%；
。因为用途不同，不具有可比性；
。交易时间超过半年，房地产指数波动幅度超过15%，不具有可比性。【/br/】在操作中尽可能多的收集交易案例，对收集的案例进行精挑细选，严格执行必要的选择程序，选择具有可比性的案例。
第三，善于利用各种渠道，采用各种方法收集案例
通过内部积累，培养专职信息员，收集本公司及其他公司的日常数据；
通过政府、房地产交易中心、物业管理部门收集门面房、私房租金、二手房交易信息；
通过合作，与中介公司或房屋中介机构签订协议房源及交易价格，批量提供交易信息；
在获取这些资料的同时，评估师还应深入实地，进行实地调查，从而了解交易案件的真实性，真实交易案件的具体情况和背景，为案件修正打下良好的基础。
三。案例修正
案例修正反映可比参数对估价对象价值的影响程度。估价人员要善于把握能反映估价对象特征的主要特征和影响其价值的重要因素，充分挖掘估价对象的特征，重点对比对估价对象价值有较大影响的代表性因素。这就要求评估师具备多方面的知识和丰富的经验，否则很难得到客观准确的结果。
1。严格遵循估值标准，合理量化确定参数。
2。对案件进行调查取证，了解背景差价，了解交易内涵，掌握交易案件中的各种因素，查明差价。
3。评估人员应对评估案件所涉及的某一领域的整体情况有一个大致的了解；充分了解交易条件和背景信息。
4。案例分析要透彻，易于量化，注意区分和纠正名义价格和实际价格、投标价格和交易价格。
5。个别因素应根据被评估财产的现状和修正情况而有所不同，不能相同。
6。定性和定量相结合。修订中使用的因素和条件说明表与比较因素指标表应匹配对应，量化评分应合理；
7。注意被鉴定对象与案件因素的差异和等级，纠正影响鉴定的重要因素。系数修正要到位，有意识修正的幅度不能过大也不能过小，使修正准确；
8。对于拆迁评估，应修正使用权和产权；
9。严格按照物权法定用途修改。比如某小区沿街住宅评估，合法用途不批为非住宅。与同类非临街住宅相比，不仅没有优势，系数还得向下修正；
10。整体和专有房屋的适用性和市场接受度应该修改。由于二手房的市场供求关系，面积越小，单价可能越高；
综上所述，保证评估结果准确性的关键是正确选择比较案例，合理修正交易价格。因此，要求评估人员全面准确地调查市场数据，合理选择比较案例，全面细致地将比较案例与评估对象进行比较，确定适当的修正系数，以保证评估结果的准确性。我们相信，通过估价人员深入细致的工作，必将对进一步深化和完善房地产估价方法，使市场比较法的结果更加贴近市场，提高市场比较法的估价精度，真实反映客观、合理、公允的市场价值起到积极的作用。