房地产估价理论与方法精讲班第3讲讲义

第三节房地产的特点。不动产的特点
不动产的主要特点是:不可移动性、唯一性、长寿命、数量有限、用途多样、相互影响、易受限制、价值高、难以变现和增值。
不动产的种类
第四节不动产的种类
1。房地产的主要类型
(1)按用途划分的类型。住宅地产、商业地产、办公地产、酒店地产、娱乐地产、工业仓储地产、农业地产、综合地产。
(2)按发育程度分类。生土地、毛地、耕地、在建工程、现有房屋。
(3)根据是否产生收入分类的类型。收益性房地产，非收益性房地产。
(4)根据操作和使用方式分类的类型。出售房地产、出租房地产、商业房地产和自用房地产。
房地产估价的概念
第五节房地产估价的概念
1。房地产估价的概念
从专业估价的角度来看，房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则和程序，选择适当的估价方法，在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产进行的估价。
2。房地产专业评估师的概念
专业评估师是指通过房地产估价师资格考试或被认定，取得执业资格或取得执业资格并在有关行政管理部门注册，专门从事房地产估价工作的人员。
3。一个合格的房地产估价师必须具备的素质
一个合格的房地产估价师必须具备扎实的房地产估价理论知识、实践经验和良好的职业道德。
4。房地产估价师应遵守的职业道德
房地产估价师应遵守的职业道德主要有六个方面；
(1)不做任何虚假估价，但要公正、客观、诚实。
(2)要保持鉴定的独立性，必须回避本人、近亲属或其他利害关系人的鉴定业务。
(3)如果你觉得自己的专业能力有限，很难对一个房地产进行估价，就不要接受估价委托。
(4)妥善保管委托人的文件和资料，未经委托人书面许可，不得向他人披露或泄露委托文件和资料。
(五)执行政府规定的鉴定收费标准，不得以不正当的理由或名义额外收取费用，也不得降低收费标准从事不正当竞争。
(6)不得将资格证书转借他人或者允许他人使用自己的名义，不得以鉴定人的身份在未经自己鉴定的报告上签字或者盖章。
5。估价目的及目前主要估价目的的类型
估价目的是指特定估价项目的估价结果的预期用途，或已完成的估价报告将用于满足涉及房地产的经济活动或行政、民事行为的需要。
目前评估目的主要有:土地使用权转让、房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、城市拆迁补偿、农民集体土地征用补偿、损害赔偿、分立、合并、纠纷调解、司法鉴定、合资、合作、外商投资、合并、分立、清算、改制、出售、托管、设立公司、以房地产作为出资、房地产评估纠纷调解中的房地产评估审查。
6。确定评估目的的意义
不同的评估目的来源于不同的评估需求。不同的评估目的会影响评估结果。由于估价目的不同，估价依据、考虑的因素、采用的价值标准和估价方法可能不同，甚至估价对象的范围也可能不同。价值构成各要素的选择，即成本、费用、利润、税收等。，也必须服从于鉴定目的。针对某一评估目的得出的评估结果，不能盲目应用于与之不一致的目的。
7。房地产评估的主要方法
市场法(又称比较法)、成本法、收益法。每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时使用，互相验证。有时它们是相辅相成的，但没有替代关系。
8。估价时点的含义
估价时点是指估价结果(估价值)对应的日期，即估价对象在该日期具有该值，通常用公历年、月、日表示。
9。房地产估价与房地产定价的区别
估价仅为当事人提供公平可信的价值参考，并不取代当事人的民事权利；而定价往往是当事人的行为。房产最终的交易价格应该由当事人自己决定。出于某种目的，当事人可以使交易价格高于或低于正常价格。
房地产估价是对房地产客观合理价格的估计和判断。估计和决策是一种估计。如果是，就会有错误。但是，这种误差不是无限的，必须在合理的范围内。一般认为误差允许在上下15%以内。第六节房地产评估的必要性。房地产评估的必要性
一项资产只有满足以下两个条件，才真正需要专业评估:(1)唯一性；(2)价值大。ZK评估师考试网
由于不动产具有不可移动性、唯一性和高价值，房地产市场是一个不完全市场，不会自动形成一个容易被大家认可的合适价格。专业评估师有必要提供市场信息，对备选市场进行评估。其重要性在于，它是建立合理的房地产交易秩序，也是促进公平的房地产交易的基本保障，有助于房地产价格正常化。
2。房地产评估需求
房地产交易、房地产抵押、房地产典当、房地产保险及损害赔偿、房地产税征收、房地产征用拆迁补偿、处理房地产纠纷及相关法律案件、合资、兼并合作、合并、分立、出售、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。房地产需要评估。