房地产考试辅导：透视房地产中介倒闭潮

2008年，长江中下游地区遭遇了50年一遇的雪灾，引发了断煤、断电、断路的危机，彻底打乱了“春运热”的步伐。同样，自2007年第四季度以来，一些城市的房地产市场也遭受了罕见的“暴风雪”。房产成交量持续下滑，市场观望气氛浓厚，一批颇具规模的房产中介相继倒闭。房地产市场的冬天似乎已经到来。在市场繁荣时期，很多城市都会看到一条房产中介街的奇观，但如今，要么冷清，要么人去楼空空，生意难以为继。房地产行业如此大的反差，实在发人深省。
让中介行业成为舆论焦点的，是2007年中天房地产公司老板携款潜逃第一案。短短三个月内，出现了长和地产、仲达恒基、创辉租售、关店等多起具有一定规模的房产中介案例。房地产行业正呈现出前所未有的危机。
房地产中介行业在整个房地产市场中起着非常重要的作用。在我国，二手房交易在商品房交易总量中的比重近年来逐渐呈上升趋势，并且在2004年，上海二手房交易一度首次超过一手房交易。可见，未来中国房地产中介行业仍有巨大的发展潜力和广阔的市场。目前房产中介企业的频繁倒闭，是中国房产中介行业走向成熟需要经历的一个环节。通过中天地产、仲达恒基、创辉租售等几个房地产中介的典型案例，可以清晰地了解其倒闭或停业的原因，也对我国房地产中介企业存在的问题有一个基本的了解，从而提出积极的、有针对性的措施和意见。
中国的房地产中介行业随着前几年房地产市场的快速发展而繁荣起来。市场供需两旺，带动了一大批房地产中介企业的发展壮大。在市场繁荣的背后，房产中介行业本身的一些问题被很好的掩盖了，房产中介企业的内部问题也被无限缩小。房地产中介行业的繁荣只是表面现象。但现阶段房产中介的倒闭潮，是早期问题发展到一定程度的必然结果。从产生这些问题的途径来看，可以分为企业内部和外部环境两个方面。
从企业发展的角度来看，企业内部的运行机制和管理往往对企业的可持续发展起着基础性的决定性作用。对于房产中介来说，在同样的政策和市场背景下，房产中介的倒闭潮主要是内部问题导致的，可以总结为:
一是准入门槛不高。中国的房产中介良莠不齐，房产中介成立所需的资质和法规都不高。往往是租个店面，借几张经纪人资格证，买些办公设备，再招些销售人员开始营业。经纪人证书曾经一度是抢手货。比如高峰时，上海的租赁费一度在每月2000元左右。中介企业对经纪人没有严格的资质要求，整个房产中介行业质量良莠不齐。据了解，目前从事房地产中介业务的人员中，约70%不具备有关主管部门认定的资质，造成了房地产中介服务水平和质量参差不齐，也为部分房地产中介的发展埋下了隐患。
第二，内部管理有缺陷。目前，我国房地产中介行业仍处于初级阶段，企业的运行机制和管理模式尚未成熟。很多房产中介经营者缺乏管理能力。他们重视企业的经济效益，却往往忽视企业的内部管理和经营，未能制定和形成企业的长效运行机制。由于内部管理松散混乱，经纪人无法得到有效的约束，所以经纪人频繁采取“私单”等一些违规操作。例如，2005年，上海执法部门检查了9573家中介机构，发现其中近一半是无证无照、非法交易等。，给企业和整个行业带来了不良影响。
第三，诚信度低。中消协的一项调查显示，房地产行业的整体诚信度在被调查的12个行业中最低，消费者普遍不满意，可以间接反映出房地产中介行业在消费者心目中的满意度。由于中介行业发展不成熟，没有统一的市场操作和标准。一些房产中介往往利用这些漏洞，通过发布虚假信息、赚取差价、两头收钱、协议陷阱等一些非法手段来追求自己的利益。而中天地产老板携款出逃这样的案件，更是把房产中介的诚信度降到了新低。连中介公司的老板都这么不靠谱，这个公司的诚信可想而知。
第四，信息化进程滞后。房地产中介主要从事二手房的买卖和租赁，因此收集二手房的市场信息成为房地产中介业务的关键和前提。但是由于一些房产中介的管理和信息收集的不完善，内部缺乏完整统一的网络运营平台，经常会出现这样的情况，时间久了，一些房产中介还是会给原卖家打电话询问房源的情况，可见这些房产中介的市场信息是多么的落后。
第五，战略扩张是盲目的。一些房产中介企业为了做大做强，在内部管理、运营机制、资金实力尚不成熟的情况下，利用融资手段，将企业的佣金收入，甚至是买方的定金、首付，用于自己门店的扩张。在房地产市场交易旺盛的情况下，由于门店的扩张可以为企业开辟更广阔的经营渠道，为企业带来更丰厚的经济收入，创辉租售、中天地产等房产中介都采取了大举扩张门店的策略。比如，创辉租售在发展初期就喊出了“立足大深圳，密集覆盖珠三角，连锁全中国”的口号。短短三五年，从一个注册资金50万的小公司发展成为在全国拥有1800多家门店的行业龙头。然而，一旦市场不景气，这些企业往往会陷入经营困境。资金链的断裂导致他们采取缩小店面规模和降低运营成本的措施来维持经营，这对企业的长远发展是不利的。如果市场情况得不到改善，甚至进一步恶化，这些企业能否继续经营下去也是个问题。