房地产估价理论与方法精讲班第16讲讲义

第六节成本法适用涉及的相关规定
一、商品房和经济适用住房价格构成的相关规定
1 .商品房价格构成
主要项目有:①成本；②利润；③税收；④地段差价。
2。保障性住房价格构成
主要项目有:①征地拆迁补偿安置费；②勘察设计和前期工程费用；③建筑安装费用；④住宅小区基础设施建设费(含住宅小区非经营性配套公建费)；⑤管理费(以上四项之和的1%-3%)；⑥贷款利息；⑦税收；⑧利润(低于3%)。
3。耕地占用费的构成
主要项目有:①土地补偿费；②安置补助；③地上附着物和青苗的补偿；④新菜地发展基金(征用城市郊区菜地时)；⑤耕地开垦费(占用耕地时)；⑥耕地占用税；⑦征地管理费；⑧政府规定的其他相关税费。
4。城市拆迁费的构成
主要项目有:(1)房屋拆迁补偿安置费，包括被拆迁房屋的房地产价格；被拆迁房屋室内装修补偿；各种补贴和补偿；(2)房屋拆迁估价服务费；(3)房屋拆迁服务费；(4)房屋拆迁管理费。
二。建筑物折旧的有关规定
1。租赁物折旧规定
年折旧额=原价×(1-残值率)÷耐用年限
2。租赁房屋结构类型
房屋结构分为4大类7个等级:(1)钢筋(2)砖混结构-等。；(3)二级砖混结构；(4)一级砖木结构:(5)二级砖木结构；(6)三级砖木结构；(7)结构简单。
3。各种房屋使用年限及残值率的规定
(1)钢筋混凝土结构。生产用房50年，被腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。残值率为0
(2)砖混结构为一等。生产用房40年，锈蚀生产用房30年，非生产用房50年，残值率2%。
(3)二级砖混结构。生产用房40年，锈蚀生产用房30年，非生产用房50年，残值率2%。
(4)一级砖木结构。生产房屋30年。被腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年，残值率6%。
(5)二等砖木结构。生产用房30年，锈蚀生产用房20年，非生产用房40年，残值率4%。
(6)三等砖木结构。生产用房30年，锈蚀生产用房20年，非生产用房40年，残值率3%。
(7)简单结构10年，残值率为0。
4。房屋完全损坏等级评定的相关规定
现行房屋完全损坏等级分为五类:(1)完好房屋；(2)基本完好的房间；(3)一般损坏的房屋；(4)房屋严重损坏的；(5)危险房间。
不同损毁等级对应的新旧程度为:
(1)完好房屋:10%、9%、80%成新。
(2)基本完好的房屋:七六成新。
(3)一般损坏房屋:50%至40%成新:
(4)严重损坏房屋、危房:30%以下。