房地产估价理论与方法精讲班第10讲讲义

第六节交易日期的修正
一、交易日期修正的含义
交易日期的修正:将交易日期可比实例的价格调整为估价时点的价格，使可比实例的价格可以作为估价对象的价格。如果交易日期与评估时间不同，房地产市场情况可能会发生变化，价格可能会有所不同。估价对象的价格是估价时点的价格，是在估价时点的房地产市场条件下形成的。交易日期的修正，其实就是房地产市场行情的修正。
二。同一楼盘在不同时间可能的价格变化类型
同一楼盘在不同时间可能的价格变化有三种；(1)稳定；(2)上升；(3)衰落。当房地产价格稳定发展时，不得修改交易日期。当房地产价格上涨或下跌时，必须修正交易日期，使之符合估价时点的房地产市场情况。
三。交易日期调整方法来源:可采用百分比法、价格指数或房地产价格变化率来修正交易日期。价格指数法是一种方便快捷的修正方法。
1。百分比法。采用百分比法修正交易日的一般公式为:
交易日可比实例价格×交易日修正系数=估价时点价格
或:
在实际交易日修正中，有以下价格指数或价格变化率可供选择:(1)一般价格指数或变化率；(2)建筑成本指数或变化率。(3)建筑材料价格指数或变化率:(4)建筑人工费指数或变化率；(5)房地产价格指数或变化率。
房地产价格指数或变化率可以细分为:(1)全国房地产价格指数或变化率；(2)某一地区的房地产价格指数或变化率；(3)我国某一类房地产的价格指数或变化率；(4)某一地区某一类房地产的价格指数或变化率。
注:一般选取某一区域某一类房地产的价格指数或变化率。
例如:选择题
比较例价格交易日期修正时，()
A .一般价格指数
B .建材价格指数
C .房地产价格指数
D .定额调节系数www.examda.com
显然，答案是C
例2:一个案例。据了解，该房地产所在区域2005年4月至10月的同类房地产价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5和98.1(以2003年1月的100计算)。找出2005年10月的房地产价格。
解决方法:(1)此问题为可比实例价格调整
(2)评估时点可比实例价格=截止日可比实例价格×(评估时点价格指数÷截止日价格指数)
(3)选择评估时点价格指数和截止日价格指数:分别为2005年10月。Br/] (4)调整过程为:1800×98.1/76.7 = 2302.2元/平方米
例3:某楼盘2005年6月价格为2000元/平方米，现在需要调整到2005年10月。已知该房地产所在区域2005年4月至10月的同类房地产价格指数分别为:99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1(上月均为100)。计算2005年10月的价格。
解法:(1)由于每个月的物价指数都是以上月为基础的，所以物价指数就是环比物价指数。因此，可以按照环比价格指数法进行调整。
(2)环比价格指数调整公式:
评估点价格=收盘日可比实例价格×收盘日下期价格指数×…×评估点价格指数
(3)调整过程:
2000× 100。100×112.5/100×118.1/100 = 3046.8/m2
注:指数应该是下个月的指数，所以从7月开始。
例4:评估某房产2005年9月底的价格，选取以下可比实例:成交价格为3000元/平方米，成交日期为2004年10月底。此外，我们发现，从2004年6月底到2005年2月底，这类房地产的平均价格比上月上涨了1.5%，从2005年2月底到2005年9月底，平均价格比上月上涨了2%。计算交易日可比实例的价格。
解法:(1)显然，这个问题是一个已知价格变化率的调价问题，找一个可比的例子。
(2)既然价格变化率是分阶段给定的，那么也需要分阶段调整。
(3)既然涨价是一个一个的，而不是平均涨价。所以我们可以用按周期上升的公式来计算
(4)。公式为:
评估基准日可比实例价格=截止日可比实例价格× (1价格变化率)期数。