房价上涨仍具可能性调控切莫虎头蛇尾

近日，国家发改委发布报告指出，今年一季度房价整体涨幅明显放缓；由于各种交易成本快速增加，二季度房价上涨压力加大，将呈现温和上涨态势。
笔者认为二季度房价上涨的可能性真的很大。不过，报告中提到的提振房价的理由有待商榷。众所周知，房地产行业的暴利属性，成本只是影响开发商的最终利润空，而不是助推房价上涨的决定性因素；作为一种投资产品，房地产的心理预期对未来的价格变化起着更为关键的作用。
报告认为，一系列交易成本上升，主要是土地资源价格上涨，是推动二季度价格上涨的主要因素。这种观点与事实不符。调查显示，土地价格在房地产总成本中所占的比例并不是很高。就全国平均水平而言，地价占商品房总成本的26%，北京为22.98%，上海仅为16.15%，这就决定了土地成本不可能成为最终房价的决定因素。房地产空毛利大，完全有能力吸收这些交易成本的增加。有业内人士公开承认，房地产行业存在暴利。而武汉某房地产公司一次性降价30%。该公司负责人仍向媒体坦承“即便如此，仍能获得10%至15%的利润”。
其实二季度助推房价的主要因素还在于购房者的心理预期。就市场需求端而言，前期之所以能静观价格下跌，主要是因为调控政策措施和市场情况给了房价可能下跌的预期。但从历史实践来看，结婚落户等刚性需求所能容忍的空白时间不会很长，极限往往只有半年左右。而开发商正是看破了市场的刚性需求这一软肋，耐心等待半年后，取得了一次又一次的销售成功。之前的事实也表明，这半年来，相关的调控政策往往是“先紧后松”，直到最后阶段几乎成了政策空的真理。所以之前的房价都会止跌，最终以刚性需求的爆发结束，开始新一轮的房价上涨。
就本次调控政策来看，显然还没有完全走出之前的周期。在市场观望的关键时刻，不仅少有进一步调控措施跟进，一些官方机构中也开始出现“防止房价暴跌”等言论。但是，政策措施，如经济适用房的实质性进展，“90/70”工程的出台，房产税的实施等。，有助于打击开发商的炒作热情，遏制过度销售的行为，要么下跌空，要么在需求方的预期中延迟。最终的结果是，购房者因为心理上的煎熬，不得不停止观望。一旦市场上买房的人增多，房价上涨的预期就会越来越强烈。那么，在追涨杀跌的购买心态刺激下，潜在的市场需求和投资需求将被激发，房价将很难避免下一轮上涨周期。
NDRC报告的发布必然会对第二季度的房地产市场产生实质性影响。诸多迹象表明，经过半年的买卖双方博弈，心理天平越来越倾向开发商。而这恰恰是开发商资金压力达到极致的时刻。如果政策导向和市场需求端能坚持一段时间，或许整个市场形势会有可喜的变化。相反，如果房价走势在第二季度掉头向上，对大多数人来说显然是一个令人遗憾的结局。