社科院蓝皮书：08房价上涨趋缓出现拐点的可能性不大

中国社会科学院昨日发布《中国房地产发展报告第五号》指出，由于国家调控政策的有效性，2008年房价涨幅将远低于去年。
2008年上半年，由于国际资本市场的动荡和人民币持续升值的预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动价格上涨的因素。然而，随着房地产调控政策成效逐渐显现，住房需求逐渐回归理性。虽然高房价城市房价可能会高位波动，但全国房价出现拐点的可能性不大。
不具备整体走熊条件的蓝皮书指出，从我国部分城市的现状来看，房地产市场有价无市，销量下降，价格涨幅趋缓，并不能证明我国房地产整体价格已经走下坡路或即将走下坡路。从基本面来看，虽然制约中国房地产市场价格过快上涨的因素在增加，但仍不具备整体熊市的条件。
我国城镇化、工业化对房地产产品的刚性需求，城镇居民消费结构升级对住房的改善型需求，旧城改造、旧房拆迁对房地产产品的被动需求，几种需求的叠加，决定了未来我国房地产市场需求供不应求的基本态势。
同时，我国土地面积大，土地资源稀缺，尤其是城市土地。保护耕地是国家的基本国策，国家对土地一级市场的垄断和土地供应偏紧的政策导致地价持续上涨。
蓝皮书还认为，国内外原材料价格持续上涨，劳动报酬水平持续提高，房地产产品质量和科技含量持续提高，导致房地产生产成本上升。虽然不排除部分城市的房价在一定时期出现上下波动，但这些基本面短期内不太可能发生根本改变，这决定了中国房地产市场的整体供求趋势。“2007年底以来，部分城市住房市场成交量的下降和市场的观望气氛，并不能证明房地产下行的大拐点已经到来。至少现在下这个断言还为时过早。”
住房结构将进一步改善。根据蓝皮书，促进住房市场的有效供应有望成为国家的长期政策目标。2008年，一级市场的土地供应，尤其是住房用地，预计将稳步增长。同时，随着国家加强对闲置土地的处理，房地产开发周期将加快，二级市场实质性开发的土地供应量将大大增加。随着国家相关政策的落实，中低档住房特别是廉租房、经济适用房、两限房开发用地供应将增加，高档住宅、别墅用地供应将继续严格限制。
“2008年住房供应将继续增加。”蓝皮书指出，可以预计，2008年中小套型住房供应将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供应将有较大幅度增加，住房供应结构将进一步改善。
根据蓝皮书，2008年房地产宏观调控将进一步加强。“一方面，现有政策将继续得到加强；另一方面，新政策可能主要集中在收紧货币政策、改善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。”住房政策的理念和方向也将发生变化，土地、资金等资源将向保障房建设倾斜。
蓝皮书还认为，2008年，在国家宏观调控力度加大、国际资本进入以及美国次贷危机的影响下，中国房地产行业竞争将更加激烈，企业两极分化将日益明显。一些龙头企业通过上市融资和规模经营增强了竞争力，比较优势日益明显。同时，他们垄断和引导市场的能力也得到加强。然而，一些中小型房地产开发商的经营环境日益严峻，他们不得不面对市场的不确定性。优胜劣汰将加速国内房地产行业的洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善的中小企业的控制、兼并和重组。
增加有效供给的建议蓝皮书指出，2007年房价快速增长的势头仍未得到有效抑制，土地交易波动过大，保障性住房建设不足。建议通过打破垄断，增加有效供给，抑制投机性需求，加强对房地产市场的调控。
“垄断会降低资源配置效率，所以应该打破。”为保证适合工业化的城市住宅用地供应，国家在全国土地利用综合平衡的基础上，适当调整了城市土地供应，各城市年度土地出让中应相应增加住宅用地。在住房开发中，应严格执行相关文件精神，严格限制开发商囤积房源。“国家应当规范住房用地的开发周期标准，在土地出让阶段要求受让开发商开发期限。违反土地出让协议和开发周期的，视为囤积土地，罚款或收回。土地出让需要开发商和土地管理部门按照开发周期标准重新制定开发年限。住宅用地招拍挂实行双重竞价规则:要求开发商提出详细的开发周期计划，同时对土地出让价格和未来平均销售房价进行竞价。招标代理机构根据地价和房价的双重平衡确定中标人。”蓝皮书建议。
蓝皮书还认为，要抑制投机性需求，防范市场风险。2007年以来，在房价持续增长预期的引导下，闲置资金和热钱导致的投机性住房需求扩大，推动了房价的上涨。抑制投机性需求，要严格监控国际热钱的进入，限制其非法进入住房市场；应提高二套房购房按揭首付比例，适时开征住房持有调节税，对闲置住房开征闲置调节税。
另外，要注意政策的衔接和协调。建议加强国家相关行政部门之间的衔接和沟通，确保监管行动的一致性。加强政策的协调性，国家政策要注重统筹兼顾，综合协调各方面的利益。