个人按揭贷款缺陷究竟在哪里

从目前房地产市场的发展来看，房价持续上涨、银行住房贷款增长过快的现象依然严重。笔者认为，根据我国抵押房地产的市场交易价格确定抵押贷款价值，是我国个人住房抵押贷款政策的一大制度缺陷，也导致了我国房地产市场的过热。【/br/】《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》等文件规定，抵押房产的价值应当按照本次交易中房产的交易价格或评估价格中的较低者确定。商业银行在发放个人住房贷款前应评估新房的完整性。应充分估计抵押房地产处置时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估我们所知道的法定优先受偿权，并在估价报告中进行必要的风险提示。然而，目前在我国个人住房抵押贷款的实际操作中，无论是商业银行自行评估还是委托中介机构进行评估，一般都是简单地采用市场比较法，通过加权平均比较周边地区类似建筑物的市场价格来计算抵押房产或房地产的价值，而没有更多地关注房地产市场的发展阶段和水平， 抵押财产在处置过程中可能受到的限制和处置成本，以及未来可能发生的风险和损失，从而高估抵押财产的价值，使评估无用。 在上述情况下，大多数商业银行并不要求对一手抵押房产进行评估，而是以房产的售价作为发放贷款的价值依据。这种做法，在市场过热、投机猖獗、房价虚高的房地产市场发展阶段，有着严重的制度缺陷和风险隐患，却从未引起我们应有的重视。
首先，以交易价格为基础确定按揭贷款的价值是高房价的内在驱动力。房地产开发商与其制造或控制的、无真实购房意向的虚拟购房者签订购房合同，提高销售单价(变相“零首付”)；或者向真正的购房者提供全部或部分首付等优惠条件诱导其高价购房，夸大住房需求，套取银行贷款。这样，房地产开发商必须想尽办法制造虚高的交易价格，才能获得在此基础上确定的高额抵押贷款。银行发放的按揭贷款金额远大于所购房屋的真实价值，而这部分以高于其真实价值的交易价格为基础确定的贷款，通过按揭购房者转移到房地产开发商手中。
其次，以交易价格为基础确定按揭贷款的价值，是房价和空购房率同步上涨的不正常现象的根本原因。房价上涨说明供大于求，购房率上涨空说明供大于求。产生这种矛盾的原因是这种估值方法存在严重的制度缺陷和潜在风险。在这种估值方法下，交易价格越高，抵押贷款额度越高，就越能覆盖大量空购房成本，而不占用房地产开发商太多的自有资金，也足以弥补房地产开发商制造或控制虚拟买家的成本、推动真实交易的首付成本以及囤积土地和房屋的成本。因此，即使维持较高的物业空购买率，也没有必要降价；相反，大量房屋通过囤积土地、捂盘销售等方式与市场隔绝。，人为造成供应不足，加剧了市场的紧张气氛，使房地产商在抬高房价的同时，还能保持较高的空购买率，享受超额利润。
第三，以交易价格为基础确定按揭贷款价值的做法，将房地产开发商和投机者抬高价格所带来的市场风险全部转嫁给了银行。对于银行来说，持有大量房产抵押的资产，表面上看，扩大了银行优质资产规模，提高了资产质量，提高了当期利润，保证了风险控制。但本质上，在这种估值方法下，银行手中抵押的房产严重偏离其真实价值。一旦虚拟买家故意违约，银行要么付出较高的变现成本，要么面临难以变现的可能。甚至当市场反转，膨胀的房价回归真实价值时，还要承担房价下跌带来的巨大损失。
综上所述，要想从体制和机制上彻底改变房地产开发商将所有风险和责任转嫁给银行，银行被动成为房价上涨主要推手的现状，有必要对个人住房抵押贷款制度进行重新评估。最根本的制度改革是采用更加科学合理的确定按揭贷款价值的依据，以房地产的成本价和社会公认的利润水平为基础确定按揭贷款的价值，从而挤出房价膨胀带来的泡沫，降低风险，平抑过高的房价，冷却过热的市场。超过这一数值的虚增价格和利润由房地产开发商和购房者共同承担，由此产生的市场风险也由房地产开发商和购房者共同承担。
因此，本文建议，在我国房地产市场发展的现阶段，抵押财产的估价不应依赖于以市场交易价格为基础的估价方法，而应以成本估价法作为抵押财产估价的基本方法。同时，参照收益现值法和市场比较法的估价结果，综合评估不同估价方法下抵押房产的估价值，以较低者作为发放抵押贷款的价值依据。
对于商业银行来说，基于成本法确定抵押贷款的价值，可能会导致抵押贷款金额的减少，在一定程度上影响商业银行的当期收入和短期效益，但对商业银行的长期发展非常有利。一方面，由于土地价格已经实行招拍挂制度，房屋的建造成本也是基于建设部的规范，利润也处于社会公认的合理水平，所以银行在房屋建造成本和合理利润之和的基础上发放抵押贷款，会使银行的贷款风险趋近于零，风险得到有效控制。另一方面，将彻底扭转银行与房地产开发商一起被动推高房价的现象，有利于抑制投机需求和不稳定的超前需求，平抑超高房价，促进房地产市场平稳健康发展。第三，商业银行可以将更多的精力投入到金融发展和创新中，通过精心设计的、可持续的商业模式，将更多的贷款投放到国家宏观经济发展政策积极支持、急需发展的行业和领域，在风险可控的前提下寻找新的利润增长点。